主持人：捕捉2004年市场信息，预测2004年市场风云，观众朋友大家好，这里是中国财经报道特别节目——开局2004，说到2004年最为惹眼的行业，房地产行业依然是一个重点，对于目前增长速度最快的房地产行业来说，正面临着由于政府宏观调控所带来的土地供应减少、房地产银行贷款紧缩带来的市场压力。2004年房地产商们将如何应对？2004年房地产市场会有怎样的变化？他的变化对楼市价格又会产生什么影响？今天我们与中国房地产业协会秘书长顾云昌，一起来谈论这方面的话题。

　　

    主持人：从去年以来，政府为整顿规范房地产市场相继制定和出台了多项政策法规。有人评价说：2003年是历年房地产政策法规出台最为密集的一年，我们来一起回顾一下，2003年出台的房地产政策法规。

　　

    1.4月《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》

　　

    2.5月《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　

    3.6月《物业管理条例》

　　

    4.6月《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

　　

    5.8月《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

　　

    6.7月《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》

　　

    7.5月《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》

　　

    8.12月《北京市城市房地产转让管理办法》

　　

    9.12月《城市房屋拆迁估价指导意见》

　　

    10.10月《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》

　　

    主持人：从资金到土地、从开发到营销，地产界大刀阔斧地勾勒出一幅全方位的监管蓝图，这当中土地供应政策的突变，最为惹眼，最近我看到这样一张照片，这是2004年1月9日暂停土地审批前，最后一批土地拍卖的叫拍场景。从这之后，北京市颁布了《关于经营性项目暂停受理审批的通知》。土地供应政策发生变化，那么这会给2004年的楼市价格带来怎样的影响？

　　

    2004年1月9日，一份《关于经营性项目暂停受理审批的通知》在北京市房地产界引起一场震动。当天，北京市叫停了所有经营性土地供应项目审批。据了解，仅2003年北京市新征土地就达到6000多公顷，这其中住宅用地占50%。

　　

    北京金露枫苑房地产开发公司总经理杜猛说：北京市土地资源很大程度上掌握在大的开发商手里。

　　

    北京精品家园房地产咨询有限公司总经理蔡鸿岩说：对于一些关在门外的这些项目，可能今年他们的日子就很难过。因为他没有项目可做，没有房子可盖了，

　　

    北京金露枫苑房地产开发公司总经理杜猛深有感触地说：北京土地审批叫停，土地的供应量紧缩，对我们房地产商带来很大的压力。

　　

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为：土地问题从叫停或招标、拍卖、挂牌政策的出台以后，现在能看出一些走势。目前全国房地产开发使用的土地已全部按照招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，土地出让更加透明、更加公正。一个新的房地产时代依然来临。

　　

    北京懋源苑房地产开发有限公司总经理陆挺宇说：土地供应方式的变化，对开发商来说，特别是对有实力的开发商来说是一个利好。他对市场来说是个洗牌，一些实力不强的、操作能力不是很好的房地产商，就会逐渐出局。

　　

    土地出让采取公开招标，挂牌交易或拍卖的形式，在很大程度上杜绝以往土地出让暗箱操作的弊端，但同时，土地成本开始上涨。比如说大兴黄村那块地，最后的中标价格是原来标底将近一倍，我们测算过，大致增加的成本，每平方米增加的成本在三至四百块钱。而这个三、四百块钱成本的增加，如果这个开发商还要获取原来预计的这种利润的话，那势必售价也要增加三、四百块钱。

　　

    主持人：顾秘书长，去年以来为了规范土地市场，国家土地管理部门出台了一系列的政策法规，就全国范围来说，是不是很多地方都在积极调整着土地供应的规则？

　　

    顾云昌说：据我所知，现在各地都在抓紧落实国务院和国家这方面的政策，所以凡是经营性的土地都要实行招标、拍卖和挂牌，我们过去主要是协议的出让办法，现在都改成拍卖、挂牌、招标这种形式，全国各地都在搞的这项工作，都在积极进行这方面的工作。

　　

    主持人：保护耕地是我们国家的基本国策，一方面要节约使用土地，同时还要使房地产业规范持续健康的发展，这两者之间有没有矛盾？如何兼顾这两个方面的工作？

　　

    顾云昌说：那么你刚才说到了就是我们国家既要实行非常严格的土地政策，又要保护耕地，实行严格的土地保护政策，节约用地。那么很容易被人理解，节约用地是要缩小土地的供应，控制土地的供应。那么对房地产来说，这里面又有个什么问题呢，如果我的土地供应量不足，市场需求量很大，土地供应量不足，就容易产生土地的供不应求，开发用地的供求，容易导致地价的上升，地价的上升又是造成房价攀升的主要愿意，所以如何处理好土地价格的稳步上升，既要保证土地的供应，又要使我们房价不至于大幅度的上升，这的确是一个矛盾问题，所以如何处理这个关系，成为当今土地市场上非常重要的一个问题，我觉得一个好的持续发展的市场应该是地价稳步上升的市场，而不应该是飞速上升的市场，所以土地供应量多少，调控得好，保证供应，或者是适度地供大于求，这是保证房地产市场持续健康发展和房价稳定的一个关键，

　　

    土地供应不上，开发就供应不上，供应量的保证有两个途径。一个是盘活存量土地，一个是新增土地，我们一般的地方往往注重于新增土地的增加。我觉得新增土地一定要增加，但是盘活现存量的土地，就是现在已经派出去的土地，在开发商的手里，没开发的土地也非常重要，应该把新增土地和盘活存量土地结合起来，保证房地产的供应量，从而使我们的土地供应保证，使地价稳定，使房价稳定，这是我们老百姓所希望，也是各地政府所希望的。

　　

    主持人：您觉得2004年土地供应量，是不是能够满足房地产开发的需要呢？

　　

    顾云昌说：根据国务院18号文件，我相信各地的政策部门，特别是土地管理部门会很好地来保持我们房地产市场的持续健康发展，保证我们土地供应能够满足我们房地产开发的要求，这是一个大的前提我是有信心的，但是我想提出的一条就是，我们有些地方政府恐怕还要引起足够的重视。就是说既要节约用地，又要保证适度的供应量，这个问题非常重要。

　　

    主持人：对于房地产开发商们来说：房地产开发的两大命门就是——土地和资金，说到资金，目前，我国房地产开发的资金来源有60%都是由商业银行贷款，2003年出台的“121号”文件，从防范金融风险出发，在环节上紧缩商业银行对房地产贷款，并明确表示银行不再是房地产融资的惟一供应者。房地产开发资金链“断裂”已经成为一个不争的实事，如何探寻新的融资渠道的突破？已成为当务之急。为此，房地产业界称2004年为“金融创新年”，寄希望于今年在寻找新的融资方式上有更多变化、更多创新。

　　

    主持人： 2004年1月6日，今典集团与北京国际信托投资公司联手，又推出“房地产消费信托”产品的情形。今典集团在去年与北京商业银行合作，推出2亿元贴息委托贷款协议落空后，今年与北京国际信托投资公司联手，再次又推出“房地产消费信托”的金融投资工具。房地产按揭首次运用证券化的手段进行融资。开发商们已然开始另修栈道进行融资，

　　

    尽管目前房地产信托已经占到信托融资总额的50%，房地产信托融资仅占房地产贷款的千分之一。但开发商们仍将把开拓融资渠道当作头等大事。

　　

    中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏表示：今年我们除了继续扩大我们的间接融资渠道以外，我们还会进一步地推进直接融资的各个方面，包括利用好我们的上市公司和财务公司，也包括积极地推进金融创新。

　　

    北京懋源苑房地产开发有限公司总经理陆挺宇说：从资金来说，除了自由资金以外，就需要开拓，另行开拓融资渠道。比如说像信托，可能今后的房地产投资的风险基金，各种这样的渠道来拓宽，甚至于吸纳股东，上市，资本市场获取资金。

　　

    北京金露枫苑房地产开发公司总经理杜猛说：房地产商将想尽一切办法，去弥补房贷紧缩政策出台以后房地产发展上的瓶颈。

　　

    江苏亚东房地产开发有限公司董事长聂筑梅说：除了银行我们还能走基金，还可以通过上市等一些途径来弥补我们金融上短缺的困难。

　　

    中信实业银行零售业务部总经理助理康静认为：基金，房地产信托，还有一些房地产公司在寻求上市融资，海外融资这种多元化的渠道。我觉得通过这种公开的这种金融资本市场的运作，它必将使整个房地产业的资本市场的这种充足，保证它的公开的市场操作，

　　

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生坦言：我觉得今年是会有更多的金融产品出现，更可操作的范例出来，而不是像去年121号文件出台以后大家一片茫然。

　　

    北京精品家园房地产咨询有限公司总经理蔡鸿岩说：以前我们的发展商都是靠银行的贷款，现在他必须要通过信托，通过基金这种方式来解决他融资的问题，

　　

    但与此同时，引起共识的是，信托业务介入固然为房地产企业融资带来希望，但同时，也带来了风险和房地产融资成本提高。

　　

    北京精品家园房地产咨询有限公司总经理蔡鸿岩认为：信托公司，投资公司和房地产商，在操作层面上都还存在很多的问题，包括相关的政策法规都不是非常完善

　　

    北京懋源苑房地产开发有限公司总经理陆挺宇指出：信托计划的回报，回报率是低于银行的贷款利率的，但是信托公司有手续费，手续费加上以后，对房地产商来说，他获取资金的成本就高于银行的贷款利息，都会增加地产商的成本。

　　

    主持人：顾秘书长，信托投资产品是最近出现的一种新的融资方式，如何看待这种新的融资产品在拓宽融资渠道里边的作用？

　　

    顾云昌说：可以说2004年将是一个中国房地产市场的竞争年，如何拓宽融资渠道这是摆在我们开发商面前的一个重要的问题，现在看来相对其他的产品业，信托融资是比较锐意的，也是可以办到的一种产品，比如说方才北京一些开发商都做了，上海的开发商、广州的开发商等等都在拓宽这方面的渠道。

　　

    主持人：随着金融政策的变化商业银行在里边应该起一个什么样的作用呢？

　　

    顾云昌说：通过银行这个中介，紧接地融入资金。目前看来间接融资还是中国房地产金融的主渠道，这个渠道一方面要加强、监督、管理，同时还要发展。不能只强调监管，而不强调发展，因为中国房地产业是经济支柱产业，那么融资作为房地产发展的时候它是一种血脉，一定要加强，我希望进一步加强银行业和房地产业的支持，

　　

    主持人：刚才我们提到资金是房地产开发商的命门之一，今年新的金融政策做出了一些调整，融资就显得更为重要了，如何营造良好的金融环境呢？

　　

    顾云昌说：我希望国家加快投资基金法的出台，使我们的基金更好在中国大地落户，同时进一步扩大我们的股票上市，在房地产方面的股票上市，甚至将来可以发行房地产债券，使我们直接渠道也进一步拓宽，这样两条腿走路，也就是说中国的房地产市场要持续健康发展，融资方面就是我觉得除了刚才融资渠道拓宽以外，还应该建立两个体系，这也是我们各地正在努力的，一个叫做担保体系，就是融资当中为了规避风险，应该有制约、担保体系，我向银行借钱了，有担保公司的担保，一旦有风险，可以由担保公司来承担，这样也可以减少银行方面的风险，这也是进一步拓宽银行和我们直接关系的一个非常重要的环节，第二个就是建立一种信用体系。就是企业的和个人的这种信用体系，比如说现在有人借钱，抵押贷款买房、买汽车，比如北京有些人买了汽车以后人车蒸发了，找不到了。

　　

    主持人：对，有这种情况。

　　

    顾云昌说：我们的房地产抵押贷款上，尽管我的预期，或者不良资产比较低，房地产抵押贷款是比较好的品种，但也有少数人他不还了，或者还不起了，这种起用提起要建立起来，个人的信用体系和企业的信用体系要建立起来，我银行钱应该借给谁，借给讲信用的人，借给有信用的企业，这样可以减少银行的风险，减少银行的风险也等于减少我们金融的风险，减少我们经济的风险，所以这个东西我觉得，我们房地产经营部门共同合作，营造一种好的融资环境，促进房地产市场的健康发展。

　　

    主持人：2004年，土地政策与金融政策的变化，不可避免地会对房地产市场产生影响，影响这一市场消费与投资的发展速度。我们期待在2004年的调整当中，房地产开发的质量和规模都会保持一个良性前行的态势。（李敏）