主持人：这里是《中国财经报道》，上期节目我们给大家介绍了这个月刚刚推出的一种个人住房按揭新业务“双周供”，手机尾号是8879的观众发来短信说，她正准备贷款买房，但觉得两周还一次贷款，有点麻烦，想问问还有没有其他的更好的按揭方式。今天的节目我们就来给大家再介绍几种也是今年新推出的个人住房按揭业务，您可以对比一下，看看到底哪一种适合您。我们先来认识北京的一位徐先生，徐先生最近想买套商品房，但是在向银行贷款的时候却遇到了点麻烦。

    徐先生今年32岁，在北京的一家经纪公司工作。这些年，他和父母一直住在70多平米的二居室里，居住条件还算可以。不过去年他家所在的小区拆迁，买新房子就成了家里的头等大事。

    购房者徐先生：“家里就想，因为我也在城里上班，我父亲现在也没退休，也还在上班。如果要离城比较远。我们也去过郊区，像天通苑啊，还有像通州那边也去过，有几个楼盘也相当不错，可是去了那儿之后，交通条件不好，然后坐车也不太方便。”

    为了方便父亲上班，徐先生最终还是决定买一套城里的房子，可是这地段好，房价自然也就高。徐先生看中的那套商品房总价差不多要100多万元，一家人算了算家底，加上拆迁补偿款，怎么也还得再向银行贷款70万才能买得起。可一去银行咨询，问题又来了。

    购房者徐先生：“银行现在的要求就是月还款占家庭收入50%以内。一开始我们买这房子，相中这房子，也觉得特别好，都要跟开发商签约了，可我月收入又没有那么高，我的月收入也就三千多元钱。”

    徐先生不够条件，他父亲的收入倒是符合规定，但父亲因为年龄大，按规定也只能贷十年。

    购房者徐先生：“咨询过多家银行，反正这些银行都这么说，说咱们人民银行的规定是最高的贷款的年龄是65岁，我父亲贷款顶多不超过十年，如果贷70万的话，按揭70万每个月就要还7500多元钱。我们家家庭收入加起来也就万把块钱。”

    中国农业银行房地产信贷部副总经理陈佩华：“比如父亲已经到了快退休的年龄。但是他有一个长期稳定的收入，他的收入很稳定。而他的子女来讲，现在在上大学，或者刚刚大学毕业。还没有找到合适的工作，没有一个长期稳定的收入，这时候一个家庭又想购置新房，改善他的居住环境，在这种情况下，你要到随便一家银行贷款的话，银行可能都不能给这个家庭提供贷款。”

    要么条件不够，要么条件够了月供太高，就在徐先生一家准备放弃这套房子的时候，农业银行的业务员给他们打来了电话。

    购房者徐先生：“因为我当时咨询过银行的房地产信贷部的人，他们后来就给我打电话，告诉我们现在新推出一项业务，叫接力贷。就是说还是以我父亲的名义贷，然后把我的名字也写到借款合同里，用他的购买能力用我的贷款的年限作这笔贷款。”

    中国农业银行房地产信贷部副总经理陈佩华：“这个产品实际上作为一个父亲或者子女作为购房者。而由父子共同还贷这么一个产品。实际上具体来说，就是前期可能由父亲他有一个长期稳定的收入他来还贷，过一段时间他的子女找到一个好的工作，大学毕业找到一个很好的工作。他有一个长期稳定的收入以后。那么他就继续做还贷的主要人。我们这个产品这样的话，也就实现这个家庭的购房的意愿。圆了他的购房梦。这个产品像我们长跑中的接力赛跑，接力棒赛跑的形式，所以我们俗称叫做‘接力贷’。”

    那么，接力贷还款压力大不大呢？银行的工作人员给徐先生算了一笔帐。

    中国农业银行北京市分行房地产信贷部副总经理杨荣斌：“父子合供这笔贷款的话，如果贷20年贷款70万，每个月应该是还4000多元钱左右，如果贷30年的情况下，每个月还款额能在3000多元钱，这样的话作为这个家庭来讲无论20年还是30年负担都不是很重。”

    购房者徐先生：“我一听特别高兴，跟父亲一说，父亲说那咱们去看看吧，当时给我们算完了之后，当时他就签约了。”

    主持人：徐先生的问题解决了，一家人都挺高兴。应该说，眼下各家银行在个人住房按揭业务上的竞争非常激烈，根据央行的统计，2005年在宏观调控的大环境下，我国个人住房贷款增长量比2004年少了1600多亿元，而对于银行来说，目前个人住房贷款依然是赢利的重要来源，所以房贷增量下降，也促使各个银行今年推出了一系列新的按揭业务抢占市场。除了我们昨天说的深圳发展银行的“双周供”，还有刚才提到的农业银行的“父子接力贷款”，一些银行最近还推出了“量体裁衣”式的按揭服务，刚刚贷款买了一套房的高先生，就让银行根据他的需要为他“度身订做”了一套适合他的还款方案。这种按揭方式会不会也适合您呢？

    高先生在北京一家公司工作，今年34岁，月收入平均在5000块钱左右，他最近买了一套100平米的房子，总价62.5万元，高先生首付交了12.5万元，剩下的50万元都准备向银行申请30年期的贷款。

    目前市场上普遍存在的银行房贷按揭方式有两种，一种叫“等额本息法”，如果采取这种方式贷款30年的话，按照5.5%的利率计算，高先生每个月要还2841元。

    另外一种叫“等额本金法”，采用这种方式的话，高先生第一个月要还 3683块钱，今后每月递减6块钱。

    虽然这两种贷款方式比较常见，但高先生却都不太满意，他认为自己现在事业蒸蒸日上，预计未来一、二十年收入会比较稳定甚至更多，而25年以后自己就60多岁了，那时候收入恐怕要少一些。要是有一种还款进度能和收入挂钩、随时变化的还款方式就好了。高先生说，就在他犹豫选哪种还款方式好的时候，民生银行推出的一种“移动组合按揭”业务让他眼前一亮。

    这种“组合按揭”允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。

    高先生：“因为我主要是考虑收入现在有一个水平，过一段时间收入会高，但是我听说民生银行可以根据你收入的变化给你设计还款金额，我觉得这个挺好的。”

    怎样才能完成个性化的设计呢？记者跟随高先生到银行咨询了一下。高先生按银行客户经理的要求，简单介绍了一下自己的个人情况，对方随即将高先生的资料输入电脑，一个为高先生设计的还款方案很快就完成了。

    民生银行北京阜成门支行个人银行部客户经理张龙卿：“您看我们给您设计的是30年还款，50万本金，分3个阶段，第1个阶段是偿还本金，18万元，在204个月供期限内还完，也就是说您头17年，每个月要偿还2829.68元，这是头17年，接下来的96期，也就是说接下来您偿还的本金数24万，要在96个月内偿还，那每个月的还款额是3463.96元，因为您刚才说收入的预期在未来一断时间会有一个大幅度的上升，那我们把第2个还款额调高，在第3个阶段，最后一个阶段，剩60个月，也就是5年的期限，我们给您设计的是还款本金为8万，您每个月只需要还1528.39元就可以了。”

    这位客户经理告诉记者，按照这个方案还款，高先生还能省下一些利息支出。因为如果选择“等额本息”的还款方式，高先生每个月要还银行2841块钱，30年下来，他总共需要支付给银行的52万元的利息，但如果采取这套“移动组合按揭”方式还款，高先生可以节省2万多块钱的利息支出。

    民生银行北京阜成门支行个人银行部客户经理张龙卿：“因为刚才这个客户他的收入目前看来是收入比较高的，而且有一个将来收入会增高的一个预期，那么前期的话完全可以偿还本金，以达到节省利息的目的，如果按照等额本息的话，他每个月的还款额是一样多的，不管他每个月收入是多少，他每个月偿款额一样的话，相对与组合还款的话，利息支出就会多一些。”

    张经理介绍说，无论是提前还款，还是收入状况出现较大的变化，只要在贷款期内高先生有需求，银行都可以随时为他重新再做一个还款方案。民生银行负责零售业务的高峰副总经理也告诉记者，推出这样的按揭新业务，不仅可以满足相当一部分收入预期不断变化的人群，而且几乎可以针对所有贷款人群提供个性化服务，眼下个性化按揭业务的市场需求非常可观。

    民生银行零售银行部副总经理高峰：“我假如，你毕业是个博士，毕业第一年或第二年，我要拿五千或者六千来买120平的房子，我肯定不能买，我肯定变了，买90平方的，但是就会出现一个大问题，就是两年以后我还得换房子，随着工资水平的升高，所以我现在就想一步就买成120平米，但是按照这种方法，我肯定达不到这种程度，我的收入曲线是这样的，随着年龄的增长，也可能会更高，下降，所以，这叫收入曲线，如果说下面，黄金分割法，如果在这里做一条曲线，收入成长情况，但是这样算得话，微积分比较复杂，再用矩形，这些面积都是还款金额，我们叫组合还款法，这样多好，我第一个月可能月供两千，头一年，我一步就买成130平米的，所以我们当时就提出这个理念，一步实现人生的梦想，你就不用再搬家了，搬家换成二手房。”

    “移动组合按揭”目前主要有递增型、递减型和任意型三种。递增型主要适合那些有发展潜力的年轻人。他们的收入有较大的增长潜力，有能力提前偿还贷款。

    民生银行零售银行部信贷业务中心总经理周伯婷：“我看客户成长群，博士，硕士，包括海外回来的，这种知识分子群体，收入逐年递增的一个群体，这些我们鼓励他提前还，到了年底发奖金我们的系统可以随时还。”

    递减型则适合那些年龄相对较大，目前收入状况良好的人士。

    民生银行零售银行部信贷业务中心总经理周伯婷：“所以说我们这个曲线主要针对成功人士，比如买别墅，所以我们的还款方式是完全根据客户收入的曲线来设计的，利息可以供应的多一些，然后可以慢慢的来减少。”

    而前面高先生的贷款方案则属于任意型，贷款期内各个阶段的还款本金和年限都将根据个人情况制定。

    民生银行零售银行部信贷业务中心总经理周伯婷：“我们完全按照客户的收入成长曲线来设计，没一种还款方式，你评价它节约也好，减少也好，要看它是不是适合你，适合的才是最好的。”

    主持人：前两年，房贷按揭只有那么一两种，以至于一些银行只提供“等额本息”按揭不提供“等额本金”还款方式的事儿，还引起过很大的争论。应该说，直到今年贷款买房的消费者们才终于找到了点做上帝的感觉。今天时间有限，我们只介绍了两种个人住房按揭新业务，如果您还没找到适合您的贷款方式的话，也别着急，明天我们还会接着对比其他新推出的房贷按揭方式。关于个人住房按揭您有任何问题都可以通过屏幕下方的联系方式发短信给我们。好，下期中国财经报道再见！（完）

    主编：李 洋

    记者：李曼为 于浩 谢 昆

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