主持人：这里是《中国财经报道》，我是周蓉。这周我们已经连续说了三天有关住房按揭的话题，今天我们再接触一个新名词“倒按揭”。不过这个倒按揭，并不是咱们买房时用得上的按揭产品，它本质上其实应该算一种养老模式。倒按揭到底是怎么一回事？您会不会用它来养老呢？咱们先来看看记者的报道：

    全国政协委员赖明是“倒按揭”的积极倡导者，今年两会期间，他提交了一份提案，建议在我国推行“倒按揭”养老。

    全国政协委员赖明：“我现在有套住房，我的子女我也知道他不会依赖我的这套住房，我现在就可以把这套住房，用某种形式抵押给某一个金融机构。当然首先是我自愿的，我不自愿，金融机构或者政府不能强迫这样做。这个金融机构就可以根据这个国家或者地区人的平均的寿命，房屋的价值，还有今后房价的走向等等一些因素对房价做一个预估，然后在有限的期限内，一次性的或者分期的，或者按月的给我一定的经费来改善我的生活，这就是倒按揭。”

    如果说得专业一点，所谓倒按揭，就是指房屋所有人将自己的房产抵押给某个金融机构，该机构对房产进行评估后，将房产价值折算成养老金，按月发放给房屋所有人，直到房屋所有人去世后，房产再归该金融机构所有的一种养老模式。

    赖明告诉记者，倒按揭养老模式最早出现在美国，从1961年美国第一笔倒按揭业务做成，到这种模式被美国人广泛接受用了20年的时间，上世纪80年代，倒按揭开始在英国、加拿大、新加坡、日本等国得以推广，并受到了这些国家很多老年人的欢迎。

    全国政协委员赖明：“为什么倒按揭会这么快地在很多发达国家实行起来呢？主要有这么几个原因：第一个原因，整个社会的老龄化在加快，就是说老年人为了他今后的生活能有更好的保障，需要这么一种金融工具。第二个原因，房屋的自有率大幅度地提高。这个也是一个重要的促进因素。这两个因素应该讲在中国目前已经形成了。”

    根据我国最新的人口普查数据，目前我国60岁以上的老年人已经有1.4亿人。根据国际通行的评判标准，当一个国家60岁以上人口占总人数比例超过10%，65岁以上人口比例超过7%，该国就算进入老龄化社会。而截止2004年，我国60岁以上人口已占总人口的10.96%，65岁以上人口比例也达到了7%。这意味着，我国已经进入老龄化社会。从住房自有率来看，目前我国城镇居民住房自有率超过90%，远高于国外发达国家50-60%的平均水平，社会、经济现状都使倒按揭在我国推行有了充分的可能。赖明告诉记者，在我国迫切需要倒按揭养老模式还有一个重要原因，那就是中国社会老龄化存在“未富先老”的特征，这与发达国家的“先富后老”有很大不同。

    全国政协委员赖明：“发达国家他们一般都是经济比较发达的时候，比方说人均GDP一般超过一万美元，他们才进入老龄化社会，但中国的情况由于我们采用了计划生育的政策，‘421’的家庭结构，实际上导致我们在GDP还比较低的时候，实际上就在人均GDP一千美元以下的时候，就已经进入了老龄化社会。”

    “未富先老”意味着，独生子女组成家庭后，要想负担双方父母的赡养责任，在经济上很可能会面临相当大的压力。

    全国政协委员赖明：“你今后可能面临的是你的父母和你父母的父母，可能他们不会需要你很多钱，就是让你每个星期去看他们一圈，你都受不了。是不是？”

    赖明认为，目前我国的养老体系急需多种养老方式来充实，利用金融和市场办法解决养老问题的倒按揭在我国如果得以发展，将能有效地减轻社会负担。

    全国政协委员赖明：“国家和劳动者他所承担工作的企业都有责任给他们建立社会保险制度，同时我们也知道，作为子女，劳动者在工作的时候，他的所得主要就是拿来养家糊口的，子女也应该有养老的责任。在这两种情况都在逐渐建立的过程当中，我觉得如果老年人他有住房， 不妨把它作为我们社会保障体系的一种补充。”

    主持人：“60岁以前人养房，60岁以后房养人”，其实啊，有这种“以房养老”想法的还不只是赖明一个人，今年一月，重庆市人大代表孙健也提出了类似的以房养老的建议。不过，倒按揭真的能被我国百姓所接受吗？为了了解人们对倒按揭养老的接受程度，记者也进行了一番调查：

    在北京西城区展览路的一个敬老院，记者对这里的几位老人进行了调查，结果发现，几乎所有的老人们都表示，即使有了倒按揭养老服务，他们也不会接受。

    邢女士：“卖了房养老那我觉得不上算，有房子那可以租出去，别卖，家里没人啊，没儿女啊。”

    王女士：“就给儿女留下了，不会卖了，有房子就留给儿女了。那您养老的钱怎么办？养老不是有退休钱。钱要是不够呢？不够儿女挣了给。”

    全国人大代表韩德云是重庆市一家律师事务所的律师，今年2月份他也曾在重庆对30多位老人进行过调查，结果与本栏目记者所做的调查非常接近，绝大多数老人都不愿意接受倒按揭。

    全国人大代表韩德云：“对这项倒按揭的方式，我们接触的应该是老年人当中是比较少，他们之中有这种想法的只有非常少的二位老人，他们自己有这个房子，自己拿出去出租，把出租的钱再倒贴在他住在老年公寓里的生活费，其他的我觉得好像还没看老年人有这种想法。”

    主持人：倒按揭这种已经在国外实行多年的养老模式，为什么得不到中国老人的认可？倒按揭养老模式要想在我国顺利推行，还需要破除哪些障碍呢？

    对于倒按揭养老模式能不能在我国推行？业内人士分歧很大，其中一个主要观点是，我国传统的“养儿防老”的养老观念很难轻易被改变

    倒按揭养老障碍一：养老观念改变难

    北京展览路街道社区服务中心主任闫和平：“我觉得根据我们国家的国情，和我们国家的传统观念，这种方法推行起来有一定的难度，如果是有子女的，或者是有退休金的，相对来讲更有难度，因为它有传统观念存在，不可能去把房子卖了，说我去养老，子女也不太同意，我个人认为，针对一些五保户，和三无老人，这个方法还可以考虑。”

    招商银行总行零售银行部总经理刘建军：“因为呢目前的中国传统文化观念的影响，可能很多老年人选择这种形式去养老，可能感觉很没有面子，心里接受不了。这是目前中国传统文化的问题，但是我觉得未来随着在十年，二十以后的老年人他都会这种观念会转变，而且养老的形式也会转变。”

    倒按揭养老障碍二：房产评估定价难

    一些专家指出，倒按揭养老模式在我国推行很可能遇到的第二个障碍，就是如何对房产进行评估定价。由于房产价值评估是整个倒按揭流程中一个核心环节，金融机构只有完成了评估，才能以此为依据向房屋所有人发放养老金。因此评估定价结果能不能被双方都认可就成了关键问题。房屋价值评估高了，会增加金融机构的风险，评估低了，则会损害房屋所有人的利益。再加上评估要受到时间、利率、房地产价格、宏观经济形势等多方面的影响，这对相关金融机构来说是相当大的挑战。

    全国人大代表韩德云：“第二个原因就是这个房子如果要倒按揭出去的话，涉及到对房屋有一个评估的问题，这个评估的问题比较困难，对二手房的价值怎么来估算，倒按揭必须要有一个正确的估算，再分期分阶段的把钱给老人。”

    倒按揭养老障碍三：按揭计划制定难

    第三个难点，就是倒按揭计划怎么制定，养老金如何发放

    深圳发展银行住房与消费信贷部总经理周海良：“比方说什么样的客户，他的健康状况怎么样，给他一个多长的期限，给他一个多大的抵押率或者多大的额度是既能保障银行的权益，又能够使客户满意，这个还可能需要一定的磨合的过程。”

    倒按揭养老障碍四：政策体系尚需完善

    不少业内人士还指出，倒按揭不是简单地将房产交给银行，它还涉及到资产证券化、担保机构参与等多方面的体系建设，而这些还存在很多空白点。

    中国农业银行房地产信贷部副总经理陈佩华：“技术操作如果将来资产证券化以后就没关系了。我可以卖给国外的基金公司，我来解决我的一些流动性的问题。就像你说的可能我，然后固化资产转向银行，银行以后可以通过资产证券化，国外的很多基金公司是愿意做的。”

    全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：“这房产什么时候过户给你，是咱们俩签协议以后，这房产就归你了呢，还是你交到一半的钱给我，倒按揭一半的时候归你，还是到最后完了归你了，我觉得这需要第三方来监控。对不对？这第三方如果不出现的话，比如保险公司，担保公司不介入的话，这笔买卖是很难做成的，因为可能互相都不相信，毕竟是一大笔财产过户的问题。”

    部分业内人士还指出，目前我国房屋土地使用权为70年，“倒按揭”很可能会涉及到房屋土地使用权过期等一系列问题，类似的现行政策如果不做进一步的明确，也会影响倒按揭的推行。

    深圳发展银行住房与消费信贷部总经理周海良：“这个土地的有效期最长也就是70年，那么就是说70年以后，如果这个房子刚好跨越了这个阶段，那么就是说要补哪些费用，要补多少，那么对银行来说，目前这个政策还不太清晰，规定也不太清晰。”

    主持人：从这些观点我们不难看出，要想在我国推行倒按揭养老模式，过程很可能还是比较复杂的。采访中，我们的记者也了解到，虽然最近一两年上海、南京、重庆等地，都对倒按揭养老做过一些尝试，但都没有取得实质性进展，那么，倒按揭在我国就真的无法推行了吗？

    韩德云在重庆进行倒按揭养老调查时还发现，尽管多数老人表示不愿意放弃房屋的所有权，但却普遍能够接受将房屋出租补贴养老金不足的方式。韩德云认为，在现阶段倒按揭不能被多数人接受的情况下，可以采取过度措施，将那些有住房生活上又需要照顾的老人集中到敬老院，再把他们的住房委托给一家中介公司统一出租，这样同样可以达到以房养老的目的。

    全国人大代表韩德云：“信托公司也再考虑开展一个信托的租赁，通过信托公司把这些房屋的出租权信托起来，由它统一去委托专业租房机构把它租出去，这样可以定期给房主支付费用和钱。01 13 55他可以非常稳定地有保障地取得固定的收益，这个收益可能会比他自己去租房会低一些，但是他是比较有稳定的，比较有保障的。”

    也有业内人士认为，人们不愿意接受倒按揭，还有一个主要原因是中国人非常看中房屋这种不动产，更愿意把它留给后代，但假如今后出台遗产税政策，情况就很可能会不一样了。

    招商银行总行零售银行部总经理刘建军：“如果开征遗产税的话，这种房屋的遗产可能遗产给后代的话，可能会有比较高额的税负，那么在这种情况下，我觉得选择这种方式可能更有利，所以说我认为未来可能会有些比较大的市场需求。”

    而积极倡导“倒按揭”养老模式的赖明也指出，在我国推行倒按揭之前，必须先对一些关键问题加以研究并想出妥善的解决办法。

    全国政协委员赖明：“比方说，我们的人均寿命究竟是多少？他的期望值是多少？我们应该放到什么地方，房屋的残值是比较合适的。我们房屋价值的走向是怎样的，我们的利率将会怎么样变化？我们应该给这种倒按揭者多大的回报是比较合适的？这个事情能够推动起来的？我们应该建立一些什么样的政策法规，来保障这个东西的实施，我们应该成立什么样的保险机构，或者开展什么新的保险的品种，来适应这个产品，这些都是我们需要研究的。”

    主持人：虽然倒按揭养老眼下还不能马上实施，但它毕竟给我们提出了一种值得探索和尝试的全新的养老模式。您能不能接受倒按揭模式？您会以房养老吗？欢迎您发短信和我们交流看法。好，这期中国财经报道就到这里，我们下期节目再见！（完）

    主编：李 洋

    记者：于 浩 谢 昆

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