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 首播时间：2009年9月12日

一、潘石屹：哪怕是神仙盖房，这个价格也贵

今年5月份以来，北京、上海、广州、深圳、重庆等地土地市场异常红火。3月份还是冷清的土地市场，2个月后突然爆发井喷行情，全国地王记录不断被刷新。与此同时房价也接近2007年的水平，这不免让人担心，“地王时代”又到来了吗？房地产市场是否又走进了新一轮的“泡沫时代”？下半年楼市将何去何从？在揭开谜底之前，还是让我们先来回顾一下土地拍卖现场的火爆场面。

6月30日，北京，多云转晴，最高温度35摄氏度。35度的高温，对于北京国土局大厅里的温度来说，算是凉快的。就在这6月的最后一天，这里的温度达到了沸点。拍卖师：“那现在我想大家都已经急不可待了。都想赶紧进入咱们15号地现场的竞价阶段，而且也想早一点知道花落谁家，所以咱们就赶紧开始，请大家安静。”由于广渠路15号地被称作“北京CBD最后一块黄金地块”，拍地现场云集了中信、华润、保利、远洋等重量级开发商，一场豪门争夺战拉开序幕。SOHO中国董事长潘石屹更是亲自披挂上阵。拍卖师：“38亿元，好10号报价38亿元，38.1亿元，3号报价38.1亿元。”竞价直线攀升到39亿元后，竞争逐步演变为SOHO中国、保利、中化方兴3家之间的拉锯战。无论谁举牌，中化方兴这批突然冒出来的黑马，都毫不犹豫地跟上举牌。这引来坐在前排的潘石屹不断向身后侧目。拍卖师：“第二次，3号。40亿6000万，3号，第三次，成交。”经过97轮的激烈竞价，最后中化方兴以40.6亿元，楼面地价1.6万元/ 平米，将CBD核心区域最后的“黄金地块”收入囊中。这让全场几十家有备而来的媒体有点发懵，中化方兴是谁？这家在业界并不知名的公司，到底有什么背景，竟让几大老牌开发商败下阵来？

虽然没有联系上这家公司，但是记者了解到，中化方兴房地产公司成立于2004年6月，是中化集团公司在香港注册的全资子公司。中化集团和中化方兴在全国范围内致力于开发高端房地产商业项目，并在上海陆家嘴黄浦江畔、北京长安街相继投资开发金茂大厦、凯晨广场等项目。2007年8月，方兴地产在香港联交所上市。2009年4月，该公司还获中行北京分行200亿元授信。这印证了一个事实，中化方兴“不差钱”。

拍下广渠路15号地，中化方兴在北京市场一举成名。与16.47亿元的竞拍起始价相比，这块地溢价率高达146.51％。中化方兴公司刷新了北京公开出让土地的最高总价纪录，同时也缔造了2009年全国的新“地王”。记者：“那这样的地价的话对周边的楼市是不是有一定的影响？”SOHO中国董事长潘石屹：“我觉得一定会有影响的，就是这个价格，这个楼面价就是土地的价格，大概跟周围的房子价格持平，甚至还要高一些，就是房地产开发商哪怕是神仙，他盖这个房子不花钱，他还要交各种税，所以我觉得这个价格还是非常高。”

 那么，广渠路15号地到底在哪里，周边情况又是什么样，为什么会引来这么多地产豪门的争夺，又为什么能拍出天价来呢？一位在地产行业工作了十多年的业内人士，带记者找到了这块地王之王。

二、“地王”的前世今生

一位在地产行业做了十多年的业内人士向记者透露：“那么在我们身后呢，就是这个15号地呢，15号地大致的范围呢，就在它的北侧呢，应该是跟苹果社区，Peking House连接。在它的这个西侧呢，就是跟旁边合生的一块地是紧密相连的。那么南侧呢，广渠路，东侧呢，紧邻东四环。实际上15号地还是一个比较有故事的一块土地。在2004年的时候呢，曾经被一个开发商退回。”

广渠路15号地在土地市场的出没可以说是一波三折。2004年曾被一家地产公司以18.2亿元竞拍到手，但由于没能及时缴纳土地出让金而被政府收回。业内人士向记者透露：“那么在2008年的时候呢，实际上国家已经把这块地再一次进行了集中招拍挂，当时由于市场种种原因，也有一些开发商参与，比如像复地啊，也参与了这块地的竞拍。由于经济环境，由于开发商的这种综合的考虑，基本在2008年可以说开发商都是在这个冬眠，这块地呢，就流拍了。”

2008年1月，当广渠路15号地进行公开交易时，因为参与竞标的开发商不足三家，而成为当年北京第一块流拍的土地。时隔一年半，曾经遭流拍、被冷落的土地重出江湖，不但成了抢手货，价格也竟然翻了两番。新“地王”诞生了，它未来的命运我们还无法预测。但周边正在销售的地产项目无疑成为坐享其成的受益者。与广渠路15号地一墙之隔的珠江帝景真是可以偷着乐了。

新京报房产周刊副主编张学冬：“其实珠江帝景它是广渠路沿线开发较早一个地块，在最初开发的时候，一般开发的商用部局，它一般是捡不靠近这个主要交通干道，或者相对来说，商业价值较低的区域进行开发，珠江帝景开发的时候，它主要是侧重南侧与中部地段，现在从目前来看，它现在即将开发的是珠江帝景的北部，也就是紧邻广渠路15号地这个地段，从目前来看，如果是广渠路15号地它的楼面地价超过了16000，珠江帝景这种土地的自然的升值价值就非常大。”

2000年以前，珠江帝景以极低的协议价格获得了这块土地后，至今还留着15号地旁边的一块没有开发，广渠路15号新“地王”不仅让珠江帝景 “晒”了多年的土地价格得到了丰厚的回报。而且还让曾经以打折促销的珠江帝景楼盘高价售磬。

张学冬告诉记者：“房地产开发，它是一个持续性的工程，从目前来看，好多开发，为什么会出现捂盘捂地呢，因为捂地他可以坐享这个土地增值的潜力，随着开发这个节奏的逐渐的深入，一些土地的价格，自然会升值，这是一个很正常的现象，所以广渠路这个15号地出现以后，包括对珠江帝景周边在售的其他的所有的项目，土地，以及销售，以及价格，都有很大的提升作用。”

在这场地王游戏中，新地王的诞生，不仅为昔日的老地王高价拿的土地解套、开工提供了价格空间的保障，同时新地王还拉升了周边的在售楼盘的开盘价和销售价。知情人向记者透露：“在咱们立交桥的这南侧呢，就是这个总建面90万平米的一个这个珠江帝景。那么珠江帝景呢，在这个去年的房地产低迷的这种时候，包括今年的这个年初，先后推出了它的这种特价房。那么当时的价格呢，基本是在1.6万左右。那么目前的珠江帝景基本已经售謦，目前的价格应该在2.3万左右。”

在广渠路15号地周边，聚集着一批房地产项目。有建筑面积90多万平米的珠江帝景；60万平米的首城国际；15万平米的乐成国际以及禧福汇等在售楼盘。新“地王”不但救了滞销的楼盘，而且还让周边的楼盘赚了个盆满钵满。因此，这些地产商最渴望看到新“地王”的诞生。知情人表示：“当时禧福汇开盘的价格，是在1.6万、1.7万左右，那么随着2008年整体的这个房地产市场的环境发生突变，那么禧福汇也是及时调整它的价格策略，在2008年一年，它的这个售价是1.4万、1.5万左右的一个均价，那么也是随着10号地、15号地一个热拍，目前禧福汇今年的成交均价已经到了1.9万，甚至这个2万往上。”

在禧福汇的售楼中心，一位销售人员告诉记者，目前，仅剩下60多套被他们称为楼王的户型在销售，而且几天前还在进行的每平米1000元的促销活动也已经停止。禧福汇销售人员告诉记者：“均价是24500左右，成交价格。”记者：“就涨了不少这次？”销售人员：“这个价格我们都是一个一个单元，因为这是最好的一个单元，从景观来说也是最好的一个单元。”

5月份，广渠门不断频出的“地王”，也让原本6月初开盘的首城国际中心三期把开盘日期，推到了8月份。按理说，房价上涨开发商乐得坐地数钱。但眼下的形势却让首城国际左右为难，如果每平方米开盘均价定在两万元以下，就会面临购房者爆棚的危险；开在二万元以上，则对后面即将入市的其他楼盘会形成了价格上的压力，一旦市场变化，后面的楼盘销售将面临极大的压力。没有烘托气氛的歌舞表演，也没有轰轰烈烈的宣传，首城国际静悄悄的开盘，似乎也在彰显着些许无奈。房价的这种涨幅也呈现出了与2006和2007年楼市类似的特征。

思源经纪董事长陶红兵表示：“在北京的这个城市规划当中，这一块地方，也主要是作为居住配套用地，所以从工地的体量，到工地的这个频率，都比较大。那这样出现这么多的高价地块，所谓的地王，也就不足为奇了。那从2002年一直到现在，富力城、乐成国际、珠江帝景到广渠路36号地，到广渠门10号地，广渠路的15号地，包括这个西大望路的15号地，等等，都集中在这一块区域。”

    今年一线城市土地市场的回暖是从北京开始的，然而北京土地市场上的冲锋号并不是广渠路15号地吹响的。知情人表示：“实际上这块地之所以让大家这种关注度比较高，也是源于广渠门10号地的热拍，广渠门10号地可以说打响了这种2009年房地产土地成交市场的第一枪。那么15号地的这种成功竞拍，无疑说明了这种2009年这种地王的这个时代再一次地到来。”

   5月21号，平静了将近2年的北京国土局拍卖大厅又一次沸腾了。经过89轮激烈竞价后，广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元获得，该成交价为挂牌起始价的3.42倍，楼面地价为15141元/平方米，成为当时北京单价最贵的土地。摘得地王称号后，记者辗转找到了富力集团的负责人。富力地产集团北方区负责人张辉：“最没想到的是到了后面的竞争还这么激烈，我感觉上对整块地的预期比较高的公司还是有这么多。就是我觉得那个点应该不是在那里，就是我们如果从那个整个价格划点的话，8亿，9亿，10亿这样划点的话，我没有想到就是很多公司预期是超过9个亿的，如果从我们以之前的判断来说的话，我觉得多数公司从正常的理性的角度来看的话，肯定是达不到那么高的点。”

一边是口口声声喊着价格太高，一边却又挥金如土地拿地，富力地产对此的解释是：这源于感情因素。因为，广渠门外10号地就在他们开发的富力城旁边。这就像卧榻之上岂容他人安睡，自己早已做好了周边的道路和配套设施，富力地产怎么会把自己煮好的肉拱手让给其他人呢？有了志在必得的决心，也就有了新地王的诞生。张辉：“以前说地王的时候，大家觉得挺高兴，地王说明我们这个有实力，说明我们愿意去做这个事情，现在我觉得地王这个词并不是非常褒义的词，某种程度是有点点这个贬义了。”

当地王征战的硝烟，在北京重新点起的时候，远隔千里之外的广州，也拉开了地王混战的序幕。

三、三问“地王”

   由于有五块地同时出让，7月16日广州的土地拍卖会是2009年最大的一次。17家开发商云集，也预示着这次拍卖竞争惨烈。继6月拍地拿下珠江新城的地王后，广州城建公司7月16日继续发威，一口气吞下大学城的两幅地块，成为番禺区的新晋地王。

最近一个季度，从北京到广州，几乎每个星期都有新地王诞生，每一次拍卖都是热火朝天。但记者发现了一个以前从来没有出现过的现象，那就是在地王频出的背后，财大气粗的国企身影频频出现并成为地王。
为什么总是国企？6月30日，中化集团下属中化方兴一拍成名，以总价40.6亿元，楼面地价1.6万元/平方米，拍得北京 “广渠路15号地”，成为北京“新地王”。 就在一周前，中国电子集团下属的成都中泽置业，刚刚以19.6亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地，成为北京“地王”。而在此之前，备受关注的内地“地王”重庆鸿恩寺地块，被保利地产以38.1亿元摘得。 兴奋的央企大鳄们不止这几家。上海绿地集团5月出手买下“2009年上海最贵的地”，投资额达12亿元；广州城建集团6月标下今年广州“地王”，溢价高达154%。7月，广州城建再下两城，一口吞下2块大学城土地，创造了广州番禺区新地王。除了保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产等老牌房地产国企外，中铁、中冶、中化、中国电子集团等新兴房地产国企纷纷踏进土地市场。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示：“这个原因我认为主要是流动性的问题，就是银行放贷。就银行贷款我不知道是不是我认为现在是一个天量的放贷，放出去7. 3万亿差不多这么样一个放贷，仍然我们可以说他是适度宽松的货币政策。是不是还是适度，还是超过了适度。也就是钱在这个市场上转游特点多，它一定要有地方去，它到什么地方去？它会向什么地方是海绵一样能吸收钱，而且大量吸收钱。这个钱就一定往那流，因为它往阻力最小，而且能吸纳量最大的地方去。”

有业内人士分析，国企争当“地王”，可能是产能过剩背景下企业利用银行大量放贷的不得已的选择。在上半年银行7. 37万亿新增贷款的背景下，腰包突然鼓起来的大型国字头企业，纷纷踏进土地市场，凭借更雄厚的国资实力试图分享这轮楼市的红利。

中坤地产董事长黄怒波认为：“在这个时候呢，这个大量资金流向了国企，但是目前在全世界金融危机的背景下产能过剩，普遍的市场的利润降低。他拿这么多钱干什么？又是白来的，这个钱就要找到一个最佳的利润获取点。这个时候房地产市场是他们所关注的。但是呢，对他们来说呢，我们在经济学上有个说法叫门口的野蛮人，讲的野蛮并购这些。那么在目前这个状况下，他们就成了野蛮人，他不讲规则，我财大气粗，我不跟你玩游戏，我也不跟你决斗，我就直接进来，我就有的是钱，只要我想拿这块地，不管多高我都拍。”

6月底，在北京广渠路15号地的争夺中，势在必得的SOHO中国最终败下阵来，输给了前面提到的国企中化方兴。在竞拍结束后，潘石屹对这家国企给出的价位都连挑大拇指。中国国有经济研究中心博士王文成表示：“潘石屹作为私营企业，或者股份制企业的老总,他们做地产应该是非常专业的公司，他们能在这个过程之中，给到39个亿，他们也是认真测算过，并且可能也给出一定的溢价，那么最后中化方兴比他高差不多1个亿的价格拿走了，无外乎总价当中高2.5%拿走了。那么作为股份制企业也好，或者私营企业也好，它对房地产项目的利润率的要求，我认为会远远高于国有企业对同一个项目的利润率的要求。那么真正来讲高2.5个百分点，可能就在这个房地产行业这个利润率当中就不算很大。所以说从这个角度来讲，我个人认为中化方兴也没有什么非理性。”

近年来，越来越多并非资深的国企地产公司敢于大胆拿地，在财经作家吴晓波看来，只要有钱，地产的专业性并非是进入这个行业的门槛。财经作家吴晓波认为：“房地产业，现在已经变成了一个资产型的行业，就是它原来所具有那种专业性，比如你需要有设计能力，有测绘能力，有营销能力，有物管能力。这些所有的能力，都已经被一些专业公司所能够承担了。作为一个企业，它只要贷了几十个亿，十几个亿，拿到一块土地，它就可以分包给各个专业公司来做，所以它的专业性已经被肢解掉了。”

    对于国企最近大手笔拿地，在采访的过程中，记者还听到了另外一种解读。赵晓：“我们这个扩大内需的结果是，给牛吃药，本来是猪生病了，民营企业不行了，现在我们是什么呢？继续强化国有企业，因为我们说了，90%的资金，都被国有大中型企业拿走了，民营拿到的，中小拿到的，可能也就4%，这里面分不到羹。所以本来国有企业，就是牛，就很壮，现在它更壮了。它壮，吃饱了撑的，它实在是消化不了那么多，它还有那么多钱，它那个产业容纳不了，那怎么办呢？它跑到这个领域来了。”

记者统计，北京6月在售楼盘中，近50个楼盘售价达历史最高，多数楼盘从年初到6月份涨幅超过20%。近期红火的楼市，在进一步刺激着国字号企业进军房地产的神经。

今年前4个月，还冷冷清清的土地市场，5月份突然间和大多数人开了一个玩笑，没有任何信号和前兆，突如其来的一轮成交放量和价格飙涨，令大部分人措手不及。从寒冬回暖，到泡沫归来，楼市只用了短短6个月时间，完成了从"熊极"向"牛极"的转变。市场消费信心恢复之快，开发商拿地热情恢复之快令人瞠目。
    5月份，从北京到上海，从重庆到广州，土地市场的热情仿佛一夜之间被点燃，地王还没坐稳，纪录就已经被后来者刷新。凭借广渠门外10号地，坐上地王交椅的富力地产，在地王的位置上坐了才一个月就被中化方兴的15号地挤了下去。对此，富力的负责人给记者讲了这样一个故事。富力地产张辉：“就是现在是一个人过沙漠的时候，口渴，水喝完了。喝的差不多了，这个忽然间看到一个绿洲有一个水池子，他一定跑下去，拼命地喝。这时候这种喝可能不一定他身体需要，但是他喝得很畅快，他一定喝得很多。”张辉认为，地产商就是这个过沙漠的人，土地就是沙漠中的绿洲。张辉：“现在不是一个人去，现在是十几，二十个人，甚至一群人，千军万马在过这个沙漠，把身上带的水喝的差不多，忽然间见到一个绿洲，大家扑进去，必定是抢着喝，喝得很多，而且这个喝可能比一个人在那个水边喝得更多。因为大家不知道下一个水塘子在哪里。第二个怕别人把自己的水喝完了，大家的那种饥渴，还有土地市场的供应量确实是这个不足够，可能预期政府推地的预期跟市场变化的状况是没有匹配起来。市场的变化太快了，我们很多人也预期在下半年，09年的下半年，整个市场会恢复开发量才会往上走，资金才会稳步，一季度出现了这样的状况。就是这个确实是没有预想到的。”

据央行公布的数据显示，今年上半年，全国商品房累计销售面积为3.4亿平方米，同比增长31.7%，增速超过2007年的历史同期最高水平。

一方面开发商对通胀和土地升值的预期加上2009年上半年销量的猛增，助长了土地市场重新升温；另一方面，宏观调控的放松，也助长了开发商的拿地热情。银行贷款利率连续6次下调、开发商企业资本金比例由原来的35%下调至20%等政策的放宽，无疑助长了房地产商敢于重新重金押宝土地市场的信心。

6月26日，经过80多轮竞价，备受关注的内地“地王”重庆鸿恩寺地块，被保利地产以38.1亿元摘得。按说保利是土地储备最多的地产商之一，握着大把的土地储备，保利为什么还要夺地王呢？保利房地产集团董事会秘书岳勇坚：“你作为一个开发商，你不拿土地，你不现实，你就没法去做你的房地产开发。但如果说土地的话，你超出一定的价格，确实存在着比较大的风险。所以我们今年大大小小我们参加了30多次的土地拍卖。实际上我们在土地拍卖市场上的四块地，还有25、6次我们去参加了，但拿不到地。”

当大多数开发商还在怀疑地产行业能否走出低谷的时候，保利就开始抄底土地市场，2008年，保利就新增了12个项目，共计594万平方米的土地储备。岳勇坚：“也就是对于土地储备的一个要求，从一定角度讲的话，像我们的话，如果你没有一个五六百万平方米的土地储备的话，一个雄厚土地的话，你就没法保持你稳健增长的发展态势。”

和保利一样，很多开发商都面临着同样的困惑。高价拿地，可能重蹈2007年覆辙；拒绝高价拿地，到明年就要做无米之炊。岳勇坚：“你也很难回避，因为你确实面临着，你发现你去投标，每一块地你都拿不到，每一块地拿不到，你也会有这个压力，你也着急。你不拿的话，我刚才讲了，可能你又是会去面对无米下锅的这么一个境地吧。”

房地产企业能不能拿到地，关联着企业能否正常经营和发展，甚至关系到这家企业股票价格的高低，因此，在僧多粥少的情况下，抢地就成了地产企业的首要选择。 聂梅生：“原来非房地产事业，直接进入土地市场，一下子来抢这个地，那么他们怎么办？如果他们一直不拿的话，相当于慢慢地在土地这个方面丧失了这个土地储备的竞争力，那么他的整个的这个上市公司的股指，股票市场也就会下来。那么敢拿地的也有一部分是国有的房地产企业，他们也很勇敢。那这种情况之下，这个竞争就开始出现，我估计最近可能一些大的企业，知名的品牌企业也要跟进拿地，否则就失去了这个机会。”

今年前4个月，万科仅增加了1幅土地储备。而在5月到7月这三个月的时间里，他们转战全国，拿下了18块地。与万科一起土地市场“大反攻”的，还有富力地产、世茂房地产等素来以高端住宅为主流产品的开发商。富力地产仅在在5月份，就以17.72亿元在北京、广州拿下两幅高端住宅用地，建筑规模达87.25万平方米。世茂房地产则在约一个月的时间内，以总价56.5亿元拿下青岛、上海、厦门的新住宅地王。

新浪乐居总经理罗军认为：“那么也有一些企业，实际上也是由于它的盲目性冲动，当它真正这个拍下地，过了两年，它会发现，或者过了一段时间，它会发现，原来它没有这个能力，它需要找更多的合作者，一起来处理这块地，那这就是一个悲剧。”

不幸的是，一场由土地争夺战导演的悲剧才刚刚落幕，新的圈地运动又吹响了号角。

四、昔日“地王”变身驾校

2008年5月，万科开始为2007年高价拿地的疯狂埋单。万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%的股权转让。这个项目正是2007年土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”——东莞市南城水濂村地块。为了把损失降到最低，万科这个地产业的老大哥，也混到了被迫出卖自己家当的份上。与此同时，万科的另一个地王项目——金色城品，也在广东触礁。

记者：“我们想了解一下咱们这个楼盘在售的价位大概是什么样的？”金色城品销售人员：“我们现在是12000的均价。”7月中旬，记者来到了广州番禺。2年前的这一天，随着一声清脆的锤音，万科以4.2亿元，折合楼面地价5784元/平方米，把番禺西丽南路地块收入囊中，同时也凭借这块地晋身为番禺“地王”。北大公共经济研究中心研究员韩世同说：“万科当时拿这个地块的时候，5700多的这个楼面地价，他们当时是看好这个市场的，应该至少是卖8000、9000，10000啊，这样的情况。但是事实上，那个区域呢，就是没有其他的区域房价上升得这么快。”

    在万科金色城品对面，是一个叫昊龙花园的在售商品房项目。记者了解到，这个项目的二期去年年底开盘，到4、5月份的时候，均价上涨到了5000多块钱一平米。现在已经全部售罄。一个在昊龙花园底商做建材生意的商人，向记者透露了另一个信息。记者：“祈福水城卖多少钱一平？”建材经销商：“可能5、6千一平左右，看你怎么样，他好多折扣的，比如你给付多少钱他就打什么折扣给你，我好像问过就是这样。”记者：“还有折扣那边？”建材经销商：“有折扣，就是看你付多少钱，就折扣多少了？每个楼盘都是这样。”

    记者发现，在万科金色城品附近，有祈福水城、南国奥园等好几个在售楼盘，它们的价格为什么能这么低呢？一位知情人向记者透露：“番禺大部分的楼盘的土地都是以协议拿地的形式拿的，而且是大面积大面积几千亩这样拿，价格成本是非常低的。可以说基本上维持在三位数左右。但具体数字我们也不便透露，但是这个价格已经是比较高，已经是四位数，而且是5700多。所以这个，而且他现在只是开发了一期，我估计后期随着其他楼盘的那种低成本的地块的那些楼盘的推出的话，这边的压力还是会比较大的。”

两年过去了，如今万科金色城品周边的商品房项目，每平方米的价格在5000块钱左右，也就相当于万科当年的每平方米的地价。被这块地王牢牢套住的万科，该怎么解套呢？记者：“这边离广州市区那么远还能卖的这么高价位啊？”金色城品销售人员：“因为我们的户型是不同的，是别墅的。而且它的那个，特别一点。我们有九层高，是110米房。”央视《中国财经报道》记者：“等于还可以再做一个夹层？”金色城品销售人员：“啊？就是空间可以。”

拉高楼层，让购房者有足够的空间在房子中间再做出一层楼来。听上去倒是一个不错的折中办法。韩世同：“楼面价5700啊，楼面价5700，所以它没有办法了，万科就采取的一个偷步的行为，就是实际上现在广州已经限制小复式的这种做法，就等于他把它做高，做到6米高，给你做一个夹层，做一个夹层就一层变两层，它卖一万块，那么这样子的话，他通过这样来摊薄成本的话，勉强能维持。”记者从广州房管局了解到，去年9月份开盘的万科金色城品，到今年上半年，才卖了一半左右。而现在销售的楼盘，不过是金色城品的冰山一角。

有人统计过，2007年，广州诞生了27个地王，与骑虎难下的万科相比，还有几块土地一直“撂荒”在太阳底下。2007年9月，富力和合景泰富手挽着手以46亿元的总价，联合拍下了位于广州珠江新城得猎德村地块，折合楼面地价为8095元/平方米。将近2年过去了，这块地还在静静地“晒太阳”。这是怎么回事呢？

记者：“我们看到国家对土地储备有严格的要求，要求两年内必须开工，但是我们在广州看到我们富力的有些项目，至今还没有开工，还在晒地，您怎么看待这个问题？”富力地产张辉：“第一这样广州的事情，因为我负责少一点，现在我们划片区，公司这块我也是属于公司的高管，某种程度广州的事情我了解的少一点，据我了解应该这种事情，你们可能要再了解一下，应该不是这样的状况。”

尽管在去广州之前，记者已经给总部位于广州的富力地产发过采访函，要求就地王和地王延迟开工一事进行采访，几经周折终于接受采访的富力地产，却把采访安排在北京进行，而且接受采访的公司高层，对记者的问题似乎也是知之甚少。记者：“我们看到猎德村那块地就一直搁在那。”富力地产张辉：“猎德村应该在动吧，据我了解应该是。”记者：“我们已经看到了没有在动，您怎么解释？”富力地产张辉：“所谓动，我觉得所谓动的角度，我觉得你们可能要再看看，据我了解我们的规划报建各个角度全部在往前走。唯一一个我不清楚是怎么个状况，我觉得你们要慎重了解一下，因为照理说我们不会说把违反过这种政策上东西，基本上我们现在的开发量是很难满足我们整个的增长的，有项目我们不会不动，估计只是报建的手续上，因为那个地的项目是珠江新城一个很重要的一个地标性的建筑，它就在那个600米塔的对面，有可能是政府的报建啊各个角度，因为我们也是跟几个公司合作。”

这位负责人似是而非的答案，显然难以让人信服。记者注意到，富力地产从竞标成功到现在，已经过去了22个月。将近两年项目还没有开工，显然并非是报建手续被拖延这样简单。为了更接近问题的答案，还是先让我们来看一看，在这22个月里，都发生了哪些事吧。

广州中地行房地产代理公司董事长徐建平表示：“在2007年的8月份是在这个，广州有一个猎德村的改造，那么这个猎德村的改造是由香港的两家上市公司，广州的富力，和广州的合景拿的这个地，那么地价在8900多，那么这个价格是07年，到了08年也拍卖的一块地就是新建的猎德大桥下有一块土地，这块土地去年的成交价，就是08年的成交价在土地比较冷清的市场成交价是7800多，在今年的话，位置更加偏向东北，就是华南快速干线边上有一块土地，今年在09年推出来，这个土地现在是拍到15000多。土地的临江面和临江的位置在越来越差。但价格是07年的是8000，然后08年是7000多，到了09年是一万多。那就说明大家对这个地区的土地和未来的房地产市场的判断是随着这个市场的行情变化的判断也在变化的。那么这个也是看得到就是说大家对于这个预期值对于大势不好了，这个楼价就下来了，土地价格也就下来了，如果对大势判断很有信心，这个价格就会上来了。”

由于2008年全国房价有下滑趋势，一些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商们资金链上的出血点。王文成博士：“无论是因为什么原因，拿地价格很高，赶上金融危机或者是金融风暴，让它停在这里了，就会所说给它停在山顶上了。那么现在来讲，又有一座山比他高了，它非常非常地开心这个事情，它可以完全可以解套，那么这个就所说的，像击鼓传花一样，那么这个击鼓传花最后终有最后鼓停的那一刻，谁，停在谁手里，那谁就是噩梦，谁的噩梦就到了。”

尽管老“地王”还在那里长草，新“地王”却在不断涌现。也许富力地产拿下的猎德村地块迟迟没有开工，还另有隐情。但是无论如何，今年6月，广州珠江新城诞生出楼面地价超过1.5万元/平方米的新地王，老地王富力的猎德村地块也许能成功躲过一劫。就在富力对该地块讳莫如深的同时，富力地产和深圳鼎力在2007年9月以47.05亿元夺得的佛山地王东平新城地块，却传出由于没能按时缴清土地出让金，在今年7月被佛山市国土部门收回的消息，其2.4亿元的竞买保证金也被没收。

在广州，晒太阳的老地王还不止富力这一块。知情人透露：“这一块就是应该就是07年的时候9月11号的时候拍出来的，这几块地王了。就是楼面地价到八千的那几块地王，我们的那个根据它的位置的话就是从金沙洲大桥下来之后往右拐嘛，然后它那几块地呢，它的北边靠着的是那个恒大御景半岛。”在一位知情人的带领下，记者找到了2007年9月11号一天诞生三个地王的金沙洲地块。记者：“那鸿荣源的当年的土地楼面价是多少？那个楼面价是多少？”知情人：“这个鸿荣源的就是七千多吧，七千九百多这样子，保利的那两块也、一块是八千、八千左右，然后一块是八千一百多，反正这三块地的平均起来吧，平均起来那个楼面地价就达到八千。”

对于广州金沙洲地王晒地的问题，保利显得诚实得多。记者：“有很多人在说，说咱们保利在金沙洲那块地啊，是在晒太阳，晒太阳就是说，不卖这个土地，土地也是增值的，我不知道您是怎么看这个晒太阳土地增值？”岳勇坚：“我们实际上各项规划报建和技术论证工作从来没有停止，实际上现在好几轮番，我们已经到的政府的规划部门了，应该说这个项目我们也会不久就会启动了。”尽管保利的这位负责人明确强调，金沙洲地王项目的各项手续正在办理之中，这块地并不是真正地在“晒太阳”，但是他也承认，这个地王项目他们也并没有开足马力。岳勇坚：“以08年销售价格的话呢，确实是支撑不了这个项目的开发建设。”

记者：“08年那会儿房价，周边房价现房是什么样的，土地是什么样的，给我们讲一下？就是不支撑你开工的原因。”岳勇坚：“八九千块钱吧，房价。”记者：“你土地就八千了？”岳勇坚：“我们土地7800，08年好一点的位置，应该在一万。08年就是讲，如果你去做的话，推出市场销售的话，应该是不能盈利的。那么到09年今年市场逐渐回暖了，第二个来讲，资产价格，从长期角度来讲，包括大家对通胀的预期来讲，应该来说，从中长期角度来讲总是会往上涨的。所以我们想也是用时间换空间，也是这么一个想法。”

等待，似乎成了难开发的高价地项目最好的解药。就在保利金沙洲地王项目边按部就班办手续，边晒太阳的时候，今年7月16日，广州国土房管局又推出了两块金沙洲土地。在拍卖现场，记者再次看到了保利的身影。拍卖师：“82000万元第2次，88号83000万。”最终，保利以8.5亿元又把一块金沙洲地块收入囊中，折合楼面地价5534元/平方米。韩世同：“那么现在呢，的确保利拿的这块地是有超出一些，大概5500。但是相对于该区域当年保利大概两年多前拿的这个天王地价的8千多块钱楼面地价相比较，其实反过头还可以摊薄他的成本，而且这个地块呢，区域比较大。那么它的规划啊，各方面也比较方正。”

此前，保利地产的内部人士把这次金沙洲地块的争夺称为保卫战。他们自己的算盘是这样打的：如果是自己低价取得，就可以摊薄原来高价拿地的成本；而一旦被其他开发商以高于原来拿地时的价格夺走，也可以让自己的老地王地块解套。最终，保利地产拨弄着如意算盘，拿下了这块地，于是它在金沙洲就拥有了5幅地块，总建筑面积接近76万平米，成为金沙洲地区最大的“地主”。

聂梅生：“就永远没有出现比你当年买地更高的价格，这个是完全有可能，而且我认为全国各地现在出现像北京这样一线城市并不是普遍的情况，据我了解，我最近走二线城市比较多。那基本上还是房价在2000多的多的是，那土地是几十万一亩很正常。所以就含有的情况来讲你不要期望你买一块地放在那儿，两年以后就一定是解套，那不一定，甚至两年以后你还真是砸到自己头上，造成你资金链巨大的问题。”

在去年地产不景气的时候，保利实现了205亿的销售额，今年上半年销售额则猛增到了211亿。对于钱袋子鼓鼓的保利来说，一块晒太阳的地王很难对其资金链造成致命的伤害。而有的地产商，就没有这么好的运气了。

经过将近一个小时的寻找，在一条不起眼的小胡同里，记者找到了曾经轰动广州的员村绢麻厂地块。厂门口的石狮子在百无聊赖中，注视着一个个过客。经过反复协调，看门人终于同意记者去场地上转转，但他只给了记者宝贵的5分钟。的确，这里也没什么可看的，整片土地懒洋洋地躺在太阳下，杂草足有一人高。这块地太大，记者还没来得及走到尽头，就被叫回到门口。就在快要结束这次荒地之旅的时候，记者发现在整片土地的尽头，有一小堆人，旁边还停放着几辆大卡车。难道这块地要开工了？尽管看门人拒绝了采访，但他还是私下里向记者透露，这块荒地的尽头已经被用做了驾校的训练场，至于这块地什么时候动工，没人知道。

韩世同：“恒大在一个更偏僻的地方拿的一万三的，那个时候世道已经下来了，2008年的1月份，恒大。市场已经不好了，恒大还拿了那块，它是有点找死，花40多个亿。”

2008年1月份，在整个广州地产市场开始走下坡路的时候，恒大地产大手笔拿下广州员村绢麻厂地块，也就是我们刚才看到的那片荒地。该项目曾以41亿元的总价、超过1.3万元/平方米的均价在当时风光无限。谁知该地王拍出不久，市场销售冷淡，银行借贷收紧。

韩世同：“它当时是希望能够在2、3月，香港IPO上市，但是实际上呢，刚好碰到股市跟楼市双降，这两个市场都恰好不好。以恒大的操作模式，如果提前半年，可能要创造的业绩要比当年碧桂园或者是SOHO可能还要好，但是很可惜他们这个时机把握得不好，就前功尽弃。”

土地，这个开发商疯狂追求的“天使”一度变为“恶魔”，一些开发商也为此交付了昂贵的学费。广州市国土资源和房屋管理局副局长黄文波：“如果说遇到房地产市场下滑的时候，那么他的开发价值会形成一个亏本的，那么可能他就不敢进入这个开发。越开发可能这个投资可能亏损越大。不进入开发，那么不开发那就违约，违约必然受到处罚。”

据了解，2007年广州全市总共成交住宅用地50多宗，其中27块地的地价因为一次次刷新了区域地价的新高，被冠以地王的称号。在这27块地王中，仍有24宗地在“晒太阳”。对此，国土监管部门已经开始进行整治，目前广州市国土房管局正在对8宗违规土地进行清算，富力、中莱投资、恒大地产等公司也在处理范围之内。

黄文波：“市场呢，是有风险的。但是游戏规则又是很严肃的，就是呢，建议我们一些企业借鉴像07年，08年市场大起大落的经验和教训。不要报什么侥幸心理，不要以为拿了地王，拿了高地价，将来还可以考虑是不是侥幸的。这个大家跟政府还可以讨价还价。其实这个没有的，游戏规则就是游戏规则，你违反了游戏规则就必然受到规则的处罚。”

到目前为止，广州市已经收回了26.9平方公里的闲置土地。仅今年，就收回了40宗地。

刚从2007年自己给自己挖的地王坑中爬出来，开发商又义无反顾地投身到新的地王大战中。面对着新一轮的地王狂潮，潘石屹在自己的博客中，写下了这样一句话：“20年从商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死。短短10年的中国房地产历史，多少公司因一块土地死掉了。”

五、从“地王”到“地亡”

杨庆允，一家网络公司的总经理。现在恐怕很少有人能想起，他曾经在地产业一匹叱咤风云的公司中，担任过先锋官。这家公司，就是被业界称为黑马的顺驰。万尚百货总经理杨庆允：“当时我是在集团的战略发展部，经理，就是负责整个集团的土地的获取，因为从02年开始，实际上集团已经开始了全国化了，已经拓展。就专门成立拓展部，负责整个全国各个公司的土地的这个获取，结算。”

1998年，杨庆允踏进了顺驰的大门。当时，很少有人知道还有个公司叫顺驰。杨庆允：“实际上外界感觉是我们03年一下子冒出来一个傻小子，但实际上在99年，我们就开始准备了，当时还很小，99年时候，我就第一次在《天津日报》，万科，当时还有两家公司，顺驰排在最后，说有这么四个这么几个房地产企业，我们当时特别兴奋，说终于能和万科排在一块了，但是当时我们从集团，尤其是在2000年以后，就定下来了，我们要做全国NO1一个战略，也就是从2000年我们就开始准备，就开始在准备。”

顺驰真正被大家认识，是在2003年的一次土地拍卖会上。2003年，顺驰以9.05亿元天价夺得当年北京“地王”大兴黄村项目。超过底价一倍、超过对手2亿元的价格，让顺驰立马在北京地产界“扬名立腕”。杨庆允：“那么03年12月8号，大兴黄村那块地，是第一块招拍挂的，那如果说，我们能够拿到那块地，也就证明我们能够在北京，能够立足。”

在2002年拉开高调进军全国的序幕后，顺驰在北京、上海、无锡、苏州等城市近乎疯狂的“圈地”行为，令包括万科、绿地等在内的国内一线品牌地产开发商“心乱”，同时也打乱了这些企业的拿地节奏。顺驰一下子成了他们最大的竞争敌手，他们不得不重新来审视这位来自天津的“地产骇客”。  

吴晓波：“它拿了很多地王，顺驰当年在北京拿了个地王，然后在苏州拿地王，在石家庄拿地王，它到一个地方，就拿一个地王，它基本上也是当年，04年的地王之神。”《大败局》一书的作者吴晓波，就曾经对顺驰进行过追踪。那么从一家名不见经传的小中介公司，顺驰是怎么摇身变成地王之神的呢？杨庆允：“当时的付款条件还是非常好，大概是两年之内，付清地款，第一笔款是半年以后，半年以后，同现在的就不可同日而语了，现在的要求拍完以后，你就要付款。”

踏着政策的节拍，顺驰仅用了四年的时间，就完成了销售额从1亿到110亿的跨越。吴晓波：“因为从2001年以后，中国房地产就迅速地起来，然后顺驰是那一段时间速度跑得最快的地产商，它利用了中国开始土地招拍挂制度，就到全国各地去拿了很多的土地，然后很快的速度来进行开发，来进行销售，那么它就在三年之内从一家新的房地产公司，变成了全国最大的一家房地产公司，它是中国第一个年开发量，超过一百个亿的地产企业。”

为了弄明白顺驰迅速发家的历史，杨庆允给记者举了一个用一个锅盖盖十个锅的绝活。

杨庆允：“我们是12月8号拿的地，然后6月28号我们就开盘了，那么就是说，我们在6个月以后，也就是6月8号，6月初，我们要支付第一笔土地款，15%，大概是一亿三千多，我记不太清楚了，应该是一亿三千五百万，第一笔土地款，那么这笔款，我们在6月比如8号，我们就支出去，那么在6月28号，我们开盘的时候，当天我们就卖了销售额将近2个亿。那么也就是说，这笔钱我们已经回来了，这也就是说，这块地，我们最大的资金的占用量可能一亿三千五，那么时间大概是不到一个月。”

凭借着这个办法，顺驰这个小蚂蚁便以几何倍数的速度长大。杨庆允：“集团当时一共拿到可能总值是640个亿土地，整个过程我基本上都参与了。”

根据2003 年央行121 号文件，20层的高楼盖到三分之二才允许做住房按揭。标志着中国进入了漫长的第二次房地产调控周期，调控一直延至今日，而这一周期几乎与顺驰开始全国化征程完全重叠。押宝房地产持续高速惯性成长的顺驰，由此开始遭受挫折。  

吴晓波：“但现在到了2004年时候的面临到一个全国性的宏观调控，突然间给房地产公司进行断贷，所以它的现金迅速的就断裂了，然后到8月份的时候，就把企业，一大部分的企业卖给了香港的一家企业，就成为了企业史上很著名的一个败局。”

顺驰一边不断高价拿地，一边在许多城市拖延交付地价款。当时，顺驰整个资金缺口在30亿元以上，仅当时紧迫性资金需求就达近10亿元。

思源经纪董事长陶红兵：“就顺驰当时，实际上他拿到土地，本身还是就是素质还是不错的，但是就因为太快，拿地的速度太快，规模太大，超过了他的资金承受情况，而且在实际上当时也是受到政策的这个影响，宏观政策突然转向，它这个资金链断裂了，原来是10个锅，9个盖，能倒得过来，后来发展到10个锅，5个盖，很紧张的情况下，突然呢，又拿掉了一个盖，那就接不上了，现在的这种疯狂的这个土地市场，也为后续进入者，我觉得可以借鉴这个顺驰的前车之鉴。”

由土地而兴，因土地而终。顺驰淋漓尽致地演绎了成也土地，败也土地的无奈。

吴晓波：“房地产跟国家宏观政策的波动，有很大的一个关联度，特别是现在这样的情况下，一个地产商，他拿土地的成本越来越高，然后国家对他的开发周期的控制也越来越严格，如果这个房价越来越高，那么如果在今年下半年或者明年，因为房地产的暴涨，导致中央宏观经济政策的突然的一个变动的话，那么一旦信贷进行紧缩的话，那些跑的太快的企业，拿地太多的企业，那就会迅速地崩盘，那是个非常可怕的一个景象。

经历了去年市场大幅度下跌的开发商们，也对波动心有余悸。保利房地产集团岳勇坚：“对于整个市场，始终希望能够有一个比较健康一点、理性一点，坦率讲坐过山车的滋味，不光对于我们，对所有的房产商都不愿意看到的。所以我们希望还是一个稳步发展的态势，无论是你的销售还是你的地价，还是你的房价，不应该是大起大落。”

中坤投资集团董事长黄怒波：“作为民企经历了这一轮的金融危机或者宏观调控，好多就懂了一些，这块肉也不是那么好吃的，我们要小心不要把我们噎死，也懂得了暴利的危害性。这个房地产市场所有趋稳的一个阶段。但是这种大好局面，就被这个突如其来的地王现象所毁掉的话，我认为会给这个房地产市场甚至国民经济在明年的复苏会带来很大的危害。”

一切似乎又回到了2007年。资产泡沫的幽灵隐现。不过，那一年中国经济增长率超过了11%的峰值，刚刚过去的一个季度，中国经济的增长率仍在7%左右。问题是，这一切能持久吗？

策划：姜诗明
本期主编：刘宝恒
编导：李敏 贾祯
摄像：柏松 吕振华