年年使虚假伪劣产品闻风丧胆、让消费者扬眉吐气的“3·15维权日”即将到来，但与往年不同的是，近两年来，一直广受诟病的房地产行业反而成为纠纷、维权的“净地”。在一些专业网站的业主论坛上，一旦有业主发帖对所在的物业小区产生质疑，呼吁维权时，下面的跟帖往往反对声居多，附和者寥寥。与2008年之前风风火火的维权活动相比，为何短短两年时间，维权声音就已偃旗息鼓，难道楼市真的已经远离纠纷了吗？带着这样的疑问《广厦时代》进行了调查。

　　●现状 房子太好卖 2009年维权纠纷大减

　　梳理2008年和2009年的房地产市场新闻，会发现这样的规律，房子不好卖时，纠纷与退房潮就紧随而至，而当房子大卖热卖时，关于房地产维权与退房的新闻则几乎绝迹。

　　据房地产维权专家舒可心介绍，2008年前房地产维权活动受到广泛关注，那时地产商日子过得比较紧，房地产市场的问题也是多种多样。大部分项目都有延期交房的现象，有“京城第一烂尾楼”之称的东华金座，更是一度延期交房超过4年之久。另外合同规定的面积缩水也成为的争议重点，石景山某房地产开发商将合同中明确约定的2.8米层高，缩水了10厘米，最终被判处赔偿。至于其他常见的虚假广告宣传、房屋质量问题(包括墙壁发霉、窗户漏雨、顶板、地板多处开裂等)等的维权更是习以为常。

　　与曾经风风火火的维权事例相比，去年房地产市场的维权声音则势弱了很多。舒可心解释道，商品房市场经过了10年的大浪淘沙，地产开发商们都具有丰富的经验和足够的资质，再加上政策上对购房合同、虚假广告、房屋质量、延期交房等纠纷集中的问题加强了规范和完善，因此去年房屋的维权纠纷主要集中在一些突出的个案。

　　与香港楼市的房展相似，在房价快速上升期，维权活动基本都偃旗息鼓。这其中，业主购房心态的变化起了重要作用。

　　“去年初房子都在降价，买早的自然闹着要退房，而现在买房子排号还得看几率，谁还有心思去挑毛病。”2005年就进入市场的投资客黄先生一语道出天机。2008年下半年的维权潮、退房潮一方面是因为一些楼盘的质量堪忧。另一方面则是由于楼市的低迷，开发商纷纷祭出降价、折扣、买房送车等法宝吸引客户，这就直接造成高价买入的业主心理失衡。很多早期入市的业主，尤其是投资客对相关维权就尤为重视，希望通过挑毛病找问题等方式寻求退房或按市价补偿损失。

　　时过境迁，去年买房成功的业主都被认为是幸运的。有退房率的楼盘更是如同凤毛麟角一般。润泽悦溪的销售人员一句，“您看看，从去年1月份的9000元/平方米的均价涨到现在预计20000元/平方米以上的售价，根本没有要求退房的客户。”供需的失衡、追涨的价格使购房人无论是投资还是刚需都在为能买上房而欣喜，2008年之前的集体维权、集体退房也就显得不合时宜了。

　　●问题维权出现新现象 遇纠纷业主自己捂

　　虽然退房现象在去年的北京楼市几乎绝迹，但消费者并非发现不了楼市中存在的问题，作为房屋这种大宗商品的买家，业主们在入住一段时间后，往往发现一些交房时没注意到的问题。因此，这些业主针对房屋质量、物业管理、社区环境等问题提出的质疑也就屡见不鲜。但令人费解的是，这些质疑往往只是在业主论坛等社区网络中发发牢骚，至于跟帖者更是鲜有呼应。更多的是小区其他业主的“拍砖”(网络上对于不同意见的形容)。

　　“开发商宣传的30%绿化率根本没有达到，我们的地下车库顶部应按绿化的30%折算，道路上长的都是杂草。”东四环某项目的业主论坛上，一位业主附带着照片及绿化率计算公式发了一篇帖子，呼吁其他业主们共同找开发商寻求补偿。但却回应寥寥。业主“生活在朝阳”更是发帖指明“请楼上业主认清形势，不要小事搞大，弄得楼盘贬值，得不偿失啊！”

　　该项目业主委员会代表刘先生告诉记者。大部分业主都是2008年买的房，目前均价近3万元/平方米。比最低时翻了近一倍，且小区户型多以60-100平方米的两居室为主。买房人多是年轻人和投资需求购房者。他们既担心维权过程费时费力，又不希望看到房屋这件大宗商品因影响不好而贬值，影响出租或出售。因此对一些问题也就秉着小事化了的态度算了。

　　像这样视维权为洪水猛兽的业主大有人在，浏览了数个社区论坛后发现，对待社区出现的问题，很多业主们宁愿自己捂着，也不愿公开维权。这种不承认、不宣扬、不维权的冷处理方式已成为很多社区的常态。

　　如今不仅仅是投资客，连普通的刚需业主也放弃了维权的想法。张先生年前刚刚把自己位于海淀区的一套二手房卖掉，他强调道，自己并非炒房客，买房就是为了自住。那套房子是2008年买的次新房，入住后他才发现，房屋的窗户存在漏雨的现象，因为开发商规划建筑的原因，屋顶也有渗水，尤其是他所在的顶层，下雨时便成了重灾区。于是，住了一年的张先生在2009年末看到了机会，对房屋进行了一次简单的重装后，以每平方米贵出近4000元的价格，将其转手。他解释道，“很多顶层的住户都有这个问题，但大家都保持着沉默，没人说，也没人要找开发商闹。为了等房屋升值，或租或售。这几乎成了市场上的“潜规则”。对于业主们维权态度的冷漠，业内人士指出，正是去年快速增长的房价让一些业主们对房屋引起的纠纷采取了捂、托、藏的方式，目的就是，不愿看到自己的房屋因被曝光而贬值。

●专家 正确维权不会让房子贬值

　　对于这些业主在维权时采取的方式，舒可心表示，“作为商品，房屋很难做到完美，一些小区都不可避免地会有一些小问题，这也十分正常。”由于业主之间利益关注点的多样性，有业主支持维权，也有业主反对维权。这就需要正确的引导，在公平合理的环境下，采取沟通、协商、法律等正确的方式进行维权，既不会造成严重的影响，又能切实解决问题。因此不必遇到维权就遮遮掩掩。事实上，随着政府对房地产市场管理的加强和资费的透明，个别项目虽然有设计缺陷，但只是极端个案，不必将其过分放大、当成是整个社区都会出现的问题，而影响到周边区域的价格。

　　多年从事房地产维权的商律师表示，房地产维权并不一定会影响房价，放任问题则很有可能适得其反。作为北京知名的高档社区，建外SOHO从2008年起就被爆出物业管理混乱的问题，但在此后一年多时间里问题都未得到解决。直到去年冬季，更加无序的物业管理直接带来了停暖停电的后果。有媒体报道称，社区的租金价格更是从最高时的6元/天/平方米降到了3元/天/平方米。

　　“合理的维权并不会让房子贬值，正确的维权手段对市场将起到稳定作用”，房产律师秦兵解释道，维权活动是业主作为消费者的合理正当的权利。既是对自己生活质量负责也是对责任方的有效监督。无论是在房价跳水的时候，还是在房价跳高的当口，业主都应该维护自己的利益，进行维权也要讲究策略，避免过激的行为。

　　●链接●

　　近年来房地产

　　纠纷典型案例

　　临近3·15 针对近年来北京房地产市场出现的纠纷，本报调查发现，在京城房地产市场中，因延期交房、质量问题等引起的维权事件所占比重较大。我们特意挑选了近年来的典型案例，供读者借鉴。

　　●购房差价

　　华业玫瑰2008年

　　因承诺购房补差价引发维权

　　2008年楼市萧条时，开发商承诺购房补差价但又因节外生枝引发维权。当时京城多个楼盘因降价引发业主维权。位于北京朝阳区石佛营的华业玫瑰郡，是北京房价下降以来首个承诺补差价的楼盘。当年9月中旬，华业玫瑰郡降价促销时承诺为先期购房的112户承担损失，补偿购房差价。随后，开发商在售楼处贴出公告，提出补偿方式是买车位后退差额。每个车位的价格在14万元至16万元之间。部分业主对此表示不满，要求全部用现金补偿。10月25日，数十名业主聚集该楼盘售楼处维权，抗议开发商。称开发商承诺前后不一，公告属欺诈和强买强卖。开发商表示否认。

　●延期交房

　　被称为“京城第一烂尾楼”的东华金座延期交房超过4年之久

　　被称为“京城第一烂尾楼”的广安门东华金座项目，因该楼盘长期停工，延期收房长达4年之久。项目最初为开发商为北京房开置业股份公司，后因缺少资金转手给中鼎房地产开发有限公司。中鼎公司承诺业主于2003年年底入住,但2003年5月,东华金座全部停工。业主在维权工程中将北京房开置业股份公司告上法庭。时隔4年后项目才重新开工，并于2008年交房。

　　●房屋质量 新华联锦园被勒令整改

　　2002年10月，购买了通州区新华联锦园小区的业主，发现房屋有墙体、顶板、地板多处开裂及玻璃开裂现象。双方协商未果后，业主将开发商北京新华联房地产公司起诉到法院，并在2008年不断和开发商接触洽谈，但最终未果。通州区法院法官发现，新华联锦园小区房屋存在一系列质量问题，于是向新华联公司发出司法建议，要求新华联进行整改。

　　●物业管理

　　美丽园的物业费

　　从2.72元下调到了1.58元

　　美丽园历经2年时间，成为北京首个依靠业委会维权成功的社区。由于对社区高昂的物业费存在质疑，小区业主以业主委员会为主导；在协商无果，通过主管部门解决无望的时候，将社区物业告上法庭，最终美丽园业委会通过法律的途径解决了纠纷，尽管诉讼时间拖得很长，但业主最终维护了自身的权益。将小区物业费由2.72元/平方米/月下调至1.58元/平方米/月。

责编：季晓婷

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