| 央视网|视频|网站地图 |
| 客服设为首页 |
小产权房能否“转正”？20日，中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读三中全会《决定》时表示，建立城乡统一的建设用地市场前提是对用途管制。而小产权房不合法的根本原因，是其不符合土地利用规划，违反了土地用途管制。这意味着，即便改变集体土地性质，小产权房也无法合法化。[详细]
严格来讲，小产权房并非法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
目前，市场上存在三种类型的小产权房：第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
由于经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房因此应运而生。
归根到底，小产权房问题的产生，是我国城乡二元土地制度形成的。解决这个问题，也要从根源上作出转变。
农村的集体建设用地（包括宅基地，如果继续实行集体所有的话），应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地（使用权）却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。
进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。
十八届三中全会对农村土地制度改革已经明确了“同权同价”的原则，找准了小产权房问题的死结，为具体细则的出台指明了方向。
解决小产权房问题，绝非发布一道政令那么简单，最大的障碍，其实是法律。
《宪法》规定，土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。
“如果小产权房转正，就必须要修改法律，否则转正的行为就是违法的。” 北京市房协秘书长陈志说，从《决定》体现的精神看，依法治国是一个很明确的原则。因此即便小产权房转正，也必须是在修法之后。
在实际操作过程中，小产权房的转正还会面临很多具体问题。“如果转正，那之前买卖小产权房的行为如何界定和处罚？这肯定是违法行为，如果简单的转正，就等于承认了之前的违法行为。”陈志说。此外，他认为，“小产权房”如果转正，那势必还要采取补交土地收益等方式补交一定的价款，那么补交的金额标准多少，时限界定在哪里？这些都需要明确。
社科院农村发展研究所研究员党国英认为，如果按照字面的范围，农村经营性建设用地实际上规模很小，就算全部入市，也不会对目前的土地市场造成冲击。但是，党国英认为，现在的规划和用途管制有很多问题。我国现在虽然出台城乡规划法，但乡村规划仍非常随意，如果不修改规划法，那么农村可能就按照自己的利益，随意修改规划，使得几十万行政村都可以入市。
党国英认为，这是改革大势所趋，虽然原来不合法，但是改革的大势所趋之下，让原来一些不合法的事情变得合法，也是一种和解，“无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。”
但是，反对的声音也同时存在。经济学家华生认为，小产权房不符合法治国家的精神，并不看好小产权房转正，如果小产权房转正那就是在鼓励违法，让人产生法不责众的错觉。
华生在其博客中写道，能盖小产权房的农民不是广大农村的绝大多数农民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和规划管制下，规划就是钱，原住民的土地无权自由流转入市获益，否则，既破坏了社会公正，也是对占人口绝大多数的外来进城农民利益的挤压和伤害。
由于三中全会的决定只是指明了改革的方向性，下一步的落实还要看对应部门和地方的具体政策措施，这中间的时间差可长可短，难以预料。不过，值得我们注意的是，深圳作为改革开放后兴起的城市，小产权房的问题就尤为突出。截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。而深圳也进行了一系列的探索，2011年，深圳市制订了两步走的改革措施：先确权再改造。如何确权？深圳的做法是原农村土地“依现状、依改造”进行确权；在“房地合一”体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式……深圳模式只是改革的一个样本，我们只有着力推进创新驱动，才能推动我国经济的持续平稳健康运行。
小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
2012年2月，国土部发言人表示2012年试点清理小产权房。对于目前充斥市场的“转正”猜想带来的短期“小产权热”，能否真正“转正”，各地肯定要遵循国家立法和相关政策。
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。[本网综合]
部分农村集体土地进入市场参与流转，与历史形成的小产权房“转正”是两回事。新的土地资源的增加，可以用于商品房的开发，并不等于原来的小产权房一定由“小”变“大”。原来的小产权房到底能否转正？什么时候转正？涉及到一系列复杂的利益评估和政策配套设计，甚至法律修订。如果集体土地流转新政出台之后，合法出让的集体土地上兴建的都是商品房，则意味着“小产权房”的概念退出历史舞台。再在非法地块上兴建所谓的“小产权房”，是不是明显违法？改革就是在趋向社会公平方向上的利益的平衡和再分配。历史上形成的小产权房，未来如果能转正的话，也必然需要对哪些可以转正，哪些不能转正，哪些必须拆掉的界定政策。而且显然，既然如此复杂，即使能转正，也不会那么快。
要妥善解决小产权房问题，就必须突破现有的法律限制，探索出一条既尊重历史与法律，更要兼顾未来发展趋势的道路。虽然从法律角度看，小产权房的合法性与法律规定相抵触，但其存在所包含的历史沿革与经济合理性是毋庸置疑的。这也是政府对小产权房采取宽容态度的主要原因。至于为小部分人违规的小产权房正名，虽然会产生一些负面影响，消耗社会公正成本，但它能消除更大范围的不公平，提高了全社会的整体效益，具有典型的帕累托改善效应。
就当前情况看，小产权房合法化的可能性微乎其微。小产权房本质的要害在于：它并不是什么违法与否的问题，而是这个法是否适用于现实，是否合乎公正，是否维护人的权利和尊严。法当然不是拿来违的，但如果违法的人多了，出问题的未必全然在人，而很可能在法。许多纠结的解决并不是因为法不责众，而是“法被众责”以致不得不调整。
华远地产董事长任志强19日又出惊人之语：小产权房绝无转正入市可能，“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样”。他还类比说，你今天强奸了，明天就合法了？任大炮这一炮又惊动全国。但财大气粗的他不太清楚人们为什么要买小产权房，他拿强奸做类比更是乱来。法律都是在发展中不断健全和完善的，比如《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》已被废除，比如十八届三中全会公报宣布废除劳动教养制度等。任先生到底怕的是啥呢？小产权房转正之日，就是中国的实际房产面积真实之时，就会在房价上有了新的竞争因素。任先生怕的，恐怕就是这些了。
中央广播电视总台 央视网 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-88047123 京ICP证060535号 
京公网安备 11000002000018号 京网文[2014]0383-083号
网上传播视听节目许可证号 0102002 新出网证（京）字098号
