二套房认定细则待出房价松动幅度或扩大

2010年06月08日 05:22 上海证券报我要评论

上海证券报资料图

　　与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，但目前各商业银行仍在等待总行的执行通知。不过，鉴于目前中央调控楼市的决心很大，业内预测相关政策可能将很快得到执行，随之而来的，可能是房地产市场成交量的进一步缩水，房价松动幅度也可能进一步扩大。

　　住房和城乡建设部、央行、银监会日前联合发出通知，对商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准进行规范。根据最新的认定标准，总体上，拟购房家庭成员名下任何实际拥有的成套住房数量都被计入二套房统计之列，所谓家庭则包括借款人、配偶及未成年子女。而查询方式有三种：一是通过所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）查询到其家庭已登记有一套（及以上）成套住房；二是通过人民银行征信系统查询已经利用贷款购买过一套（及以上）住房；三是银行通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房。以上三种情况再申请贷款购房的，都将执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：即贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　建设银行（601939）上海分行、交通银行（601328）上海分行有关人士分别表示，目前仍在等待总行执行细则，尚未开始全面落实新的认定标准。

　　其实，从4月17日起，各银行已经陆续收紧二套房认定标准。例如，已经贷款买房者，即便把原有房产卖掉，只要征信系统中可查到曾经的贷款纪录都被视为二套房。另一种情况的购房行为将在新旧标准下有明显不同，即从未贷过款的购房行为，此前都可享受首套房贷款优惠，而根据新规，银行将通过房产交易中心的登记情况对产权进行确认。

　　“如果说未来有擦边球可打，那可能也就是打在这里。要看银行是否会严格进行房产确权调查。”建设银行上海某支行信贷经理告诉记者。

　　新规中另一个需要各商业银行自行把关的环节是对外地人的购房贷款政策。对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，新规没有统一要求暂停放贷，而是要求按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。只有对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　“三部门的认定标准在我们意料之中，但我们仍然担心，一旦严格执行，楼市会遭到更大冲击。”交通银行上海某分行一信贷经理表示。

　　房地产专家杨红旭表示，“认房又认贷”的新标准影响非常大，不仅将有效抑制投资投机需求，也将影响到自住性的改善需求。近年来我国商品住宅的购买者中有三分之二使用按揭贷款，开发商的资金来源中，有相当比重属于个人房贷转化成的销售资金。所以每次房贷政策收紧都会压制楼市，比如2007年9月“二套房贷新政”的出台，成为市场由盛转衰的转折点；而2008年10月房贷政策的放宽，又成为市场走出低谷的开端。

　　“之前，各家商业银行还能打点擦边球，如今，随着全国统一的认定标准的明确，它们即使想在放贷过程中放松一些，回旋空间也被大大压缩。”杨红旭称。