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专题:国务院连出重拳调控楼市

　　

    中国银监会银行监管一部主任杨家才：房贷新政明确三不贷、三挂钩

    我们知道，第二套房贷的比例提高到50%，停止第三套房贷的政策，是为了打击和遏止炒房的投机者。关于这个问题，今天我们演播室也请来了中国银监会银行监管一部主任杨家才，来听听他的看法。 

    马洪涛：杨主任，大家都知道这个新的政策能不能起到它的效果，能不能达到我们预期的目的，非常重要一点是我们在监管层面能不能做到位，在监管方面我们做了哪些准备工作？

    杨家才：国十条出来的时候，银监会召开会议进行全面部署，并且在昨天我们银监会召开的银行业金融机构经济金融分析会上也做了一些判断。从房贷角度讲，有一个比较明确的操作规定，因为房地产贷款由三部分构成，一部分是个人住房按揭贷款，也就是买房贷款，第二类是开发贷款，第三类是土地储备贷款。开发贷款是贷给房地产开发商的。我们现在为了按照十号文件的要求，对于个人住房按揭贷款，也就是买房者贷款，实行两面一访，就是每一个购房者，我们要进行面审、面签，当面，三人对六面，面审、面签，还要上门到他居住的地方出访，这样搞清楚，你这个房子是不是你自己需要的住房。

    马洪涛：不像以前那样很轻易在银行拿到房贷。

    杨家才：过去有代理的，特别是这些中介公司，我们强调面签、面审，就是对借款人当面的，不通过任何中介，也不要开发商代理。同时面审，就是审查你是不是第一套房贷，是一套还是二套，要当面查验，还有出访，把房贷功能落到实处，对房贷是这样的。还有对于开发贷款和土地储备贷款，开发贷款就是房地产商的贷款，土地储备中心就是政府整治土地的贷款，对这两个贷款，我们按照国十条的规定，明确三不贷、三挂钩。

    三不贷是哪三不贷呢？我们现在明确，第一个对于土地部门，就是国土管理部门，他们查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款。第二个对于建设部门，就是建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款。第三对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。

    同时强调三挂钩。第一个对于土地储备贷款，应该叫地贷挂钩，你整治哪块地，经过评估之后，给你多少贷款，叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向卖到哪儿，贷款就收到哪儿，收回来。第二个是间贷挂钩，房地产商要贷款，开发商要贷款，一定是跟再建工程挂钩，然后用我的钱把这个楼盘建起来之后，要监督你销售，再一个就是房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，你卖出去我要实行封闭运行，在银行开户，要随着卖房的进度偿还你原来的贷款。

    马洪涛：现在不管是购房者还是开发商，在银行贷款的门槛都是大大提高，而且出台了很多具体的实施细则。我想问一下杨主任，现在我们监管的难度大不大，能不能确保所有的银行都严格执行这些政策？

    杨家才：从目前来看，各家银行还是很不错的，因为我们除了各家银行总行有一些具体的内部的规定细则之外，我们还有众多的我们银监会的这一些分支机构，我们派出监管部门，在各地都有，他们也都行使这个职责，当然这仅仅是出于银行贷款的角度，控制放贷的问题。

    马洪涛：只有加强监管才能保证市场在政策作用之下回归到理性的轨道上来。

    杨家才：对。

    马洪涛：现在社会上二套房已经成为大家整天讨论的话题，但是很多老百姓并不是特别清楚怎么才算二套房，比如一个家庭买了第二套房算第二套房，还是个人名下的第二套房就是第二套房，银监会在这方面是如何界定的？

    杨家才：所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭，而不是个人，是以家庭为单位，家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女，成年了不算。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，是以家庭为单位的。

    马洪涛：这样大家就清楚了。另外关于第三套房，现在银行政策非常严格，对第三套房已经停止房贷，第三套房是不是也是像您这样解释的，也是家庭第三套房？

    杨家才：对，也是这个概念，也是按家庭，你不能出示你是二套房的，那肯定就是第三套房。

    马洪涛：还有一个疑问，银行怎么知道我买的是第几套房，是不是不同银行之间都实现了全国各地联网？

    杨家才：这个问题要从两个方面看，一个是银行系统内部，你只要申请贷款，全国银行都有联网，每放一笔贷款都可以有一个信贷登记系统可以查询到。不管你在哪儿买的，在哪儿贷的款，这上面都会有记录，全国联网。然后房子的套数倒不一定完全由贷款来决定，因为有很多，有很多不是由贷款买的，所以房子的套数应该是由房管部门，地方有的叫房产局，国务院这边叫建设部，是他们这个系统，有房屋登记系统，由他们确定，所以我们下面界定这个房子是几套，主要也是以他们证明为主。

    马洪涛：如果第一套房不是贷款买的，买第二套房贷款算不算第二套房？

    杨家才：这个在国十条当中比较明确，所谓实行差别的房贷政策的时候就有这句话，主要以房进行划分。

    马洪涛：即使第一套房是全款买的。

    杨家才：是以房为限，而不是以贷为限。

    马洪涛：为什么在这次制订政策的人，要把这一条特别说出来？

    杨家才：我们从整个新政来看，政策出发点或者落脚点在哪儿，基点就是建立在房屋是居住的生活资料，既然房屋是用来居住的，居者有其屋，有一套住的足够了。广厦千万间，居住只要一间房。这样房屋究竟是用来买卖的还是用来居住的，从本质属性上界定了它是生活必需品，是用来居住的，这是这次文件里最大的回归，把房子回归到住。以前房子是专门住的，以前是商品房，好像变成像股票和黄金一样可以炒卖的。只有以房来划分，才有一套二套的问题，一个人没有必要住两套。

    马洪涛：这次这个转变是不是房改十年来非常重要的转折点？

    杨家才：非常重要的转折点。任何事情或者任何商品你把它拿来可以炒买，在有限的情况下，肯定是唯一的出路，就是价格飙升，这个房子既然是生活必需品就要有一定的保障性，首先保证一户一套，所以这次政策里边有很大篇幅专门讲保障性住房的问题。

    马洪涛：我们能不能这样理解，将来银行信贷重点是支持自住住房，首套住房，或者改善住房，对于投资、投机性住房，将尽可能减少资金的支持？

    杨家才：这是这次国十条里面第二个最显著的，叫消费信贷本质的回归，这个住房贷款在银行的贷款品种里面是叫消费贷款，其他的都是生产经营型贷款，唯独这个贷款叫消费贷款。我们现在消费贷款无外乎三大类，一类是住房消费贷款，也叫住房按揭贷款，第二类是汽车消费贷款，也叫汽车按揭贷款。第三个是家庭，大额的电子产品的消费贷款，住房也是，买来以后一定有一个最终消费，我马上要把它使用起来，这样界定了这种贷款只支持你住房的资金需求，而不能支持你倒卖房屋的资金需求。

    马洪涛：按照您这个解释，改善性的住房需求应该也算是消费性需求，但是有人提出一个疑问，就是信贷门槛提高之后，把哪些人群挡在银行大门之外，比如改善性住房的人群，是不是也被挡在银行大门之外，有人提出疑问，真正那些有钱的人群可能在买房的时候是全款购买，银行贷款门槛提高之后对他们是没有影响的，而对一些收入并不算太高的改善型住房，贷款门槛的提高，可能让他们失去改善住房的机会。

    杨家才：这个应该这么看，首先是从房屋的属性来说，本质属性就是居住，对于房屋居住的水平影响也与生活质量有关系，随着经济发展到一定阶段，我们的生活水平提高到一定阶段，你要有相应的房子来居住，从我们国家现在来看，这回国十条明明规定，90平米，这就是我们现在的消费水平，住房的消费水平，一个家庭有90平米，应该来说可以满足目前的基本需求。关键是你怎么样使房子符合自己的生活习惯的需求，你只要不是为了炒房投机，你说你90平米的房子，你想换，那你先卖掉它，你卖掉它就成了无房户，前提是必须卖掉，你不能浪费资源，你不能过多占有资源，这样有一个改善。

    马洪涛：如果第一套房销售出去之后，再购买就不算二套房？

    杨家才：你卖完就没有了。

    马洪涛：就可以享受首套房的优惠。

    杨家才：你就成为无房户了，你这个卖是为了什么，如果说是为了投机，去炒，那是要打击的，以后的房子一定要有房产部门的证明，有街道居委会或者单位的证明。

    马洪涛：这次房贷新政的确力度非常大，市场方方面面已经感受到这样的力度，包括杨主任刚才特别提到这次房贷新政可以说是我们十几年房改以来一个重要的转折点。但是可能还会有人想，我们以前也曾经出台过一系列非常严格、严厉的一些房地产政策，但是这些政策在出台之后，市场上一段时间可能会得到抑制，但是很快房价又出现飙涨，甚至还会出现补涨，这种担心有没有道理，这次房贷新政会不会步以前的后尘？

    杨家才：这个担心从以往情况来看，有这个必要。但是我们认为这一次，以前为什么会出现这些局面主要是单一政策比较多，第一是单一政策比较多，第二个是把所有的功能加在一个政策上面的期望值过高，比如过去对于房贷来讲，好像整个房地产市场全部压在房贷上，房价涨了房贷多了，房价跌了认为是房贷少了，房贷的供给也是有限的，所以正因为如此，这次党中央、国务院采取了非常英明的措施，出台了一揽子政策措施，也就是我们常说的组合拳。你究竟是出单行本还是综合本，这次没有出单行本，出的是一个综合本。综合本里面有信贷政策，有住房管理政策，有房地产市场的监管政策，有土地管理政策，有税收政策。专门强调一句，在其他政策覆盖不了的时候有税收政策。还有地方的，地方政府的一些配套措施，同时还有一个更主要的加大供给的政策，就是保障性住房政策，从需求和供给两个方面，从中央到地方，从单一到多极，所有这些政策综合作用，这样的话，应该来说，会朝着稳定的方向发展。

    马洪涛：市场各方也都期待政策组合拳能让我们房价真正回归理性，也让房地产行业健康发展，非常感谢杨主任来到我们演播室，给我们做房贷政策的解读。

责编：刘岩

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