[楼市新观察]国土部将严控新上项目用地 土地供需矛盾依然突出

2010年04月21日 22:00  CCTV-经济信息联播 我要评论

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专题:国务院连出重拳调控楼市

  

    房价上涨和土地有着直接的关系。为了遏制不断上涨的高房价,国土资源部也表明了态度,国土部部长徐绍史表示说,未来在土地规划上,将严格控制新上项目。来看报道。

    昨天,在“保发展保红线工程——2010年行动”动员大会上,国土部部长徐绍史指出,一季度新上项目还比较多。国家土地副总督察甘藏春表示,在用地保障上,保在建、续建的重点项目,保民生项目,严格限制低端及产能过剩的传统产业项目上马。甘藏春还强调,各地必须认识到,节约集约用地是破解当前用地矛盾突出的根本出路。因此,今年“双保工程”行动的主题是:以积极推动经济发展方式转变为主线,完善土地调控政策和机制,大力推进节约集约用地新机制的建设和完善,坚守耕地保护“红线”。

    国土资源部部长徐绍史强调说,当前中国土地供需矛盾突出与粗放利用矛盾并存。中国城镇化快速推进,用地量大面广,同时基础设施建设项目的投资依然强劲,对土地提出更大需求。特别是2009年,国务院批准的10多个地区性经济规划区的建设用地需求上升。徐绍史说,为了平抑房价,房地产供地也在较大幅度增加。去年国土资源部审批建设用地865万亩,真正供地478万亩。到去年11月份,批而未用的土地占整个土地的38%。

    国土资源部土地利用管理司司长廖永林:供给土地根据的是市场的判断

    土地供应的数据,的确让大家对未来的楼市感到了担心,毕竟土地是楼市的基础。那么关于这个问题,我们今天演播室也请来了国土资源部土地利用管理司司长廖永林。

    马洪涛:廖司长你好。在刚才新闻里面,观众朋友都已经注意到这样几个重要的数字,在去年国土资源部审批的建设用地865万亩当中,真正的供地只有487万亩,而到去年10月份批而未用的土地占到整个土地的38%,为什么会出现这样一个结果?

    廖永林:因为从土地审批到土地供应有一个征收征用,前期开发,开完进行供地,这是第一个。第二个,批地里面分两种批地,一种按项目批,还有一种城市的建设用地,我一年的地一次性批回去,前期开发以后再进行供地。

    马洪涛:所以出现了这样一个数字之间的差别,并不是一种不正常的现象。

    廖永林:对。

    马洪涛:现在很多开发商都在喊,土地非常非常缺,而且土地缺是造成高价的重要原因,在您看来是这样吗?

    廖永林:还是用数据说话。因为从2003年以来我们建立了土地供应的统计制度,从我们统计的情况来看,土地供应前几年比较平稳,最近一两年大幅度增长,我们从2003年开始到2008年平均每年供应的土地,用于房地产住宅用地大概5万到6万公顷之间,按容积率等于1.2或者1.5的话,那可以盖6亿到7亿平米的房子,这样跟每年商品房销售是基本衔接的。而去年更是加大商品住房的供应力度,去年住宅用地供应是7.6万公顷,如果按容积率等于1.5的话,能盖将近9亿平米的房子,远远超过我们现在每年的商品房销售量。

    马洪涛:为什么给大家一种缺地的感觉,这个问题出现在哪个环节?

    廖永林:土地供应出去以后,地供应了,开发房子大概两到三年的时间,从前期审批,到实施开发,到形成土地供应,这是一个。第二个可能不是很多真正的稀缺,可能有其他方面的原因,感觉稀缺。

    马洪涛:比如其他方面的什么原因?

    廖永林:比如打击方面,比如囤地的问题,捂盘惜售的问题,还有对闲置地的处置问题,这需要从各个方面加强对开发过程的监管,促进开发利用。

    马洪涛:我想大家听了您这番解释之后,可能会有进一步的疑问,既然我们的地在供应方面是不缺乏的,为什么还会在最近一段时间频频出现这么多高价的地王?

    廖永林:高价地现在是两个事,一个就是某些特殊地块,由于进来比较多,也有高价的,但是同时在今年北京“3.15”的时候,北京还有几块地流拍了,但是大家可能不知道,还有底价成交的,在这个市场环节中,对具体地块的判断,开发商也好,土地供应商都有一个判断,由于市场竞争环节有些地块比较热一点,价格比较高一点,还有的流拍或者底价成交的也有,这都是在当前市场的反应。这里大家反映比较多,对高价地非理性多一点,我们觉得可能是这方面的事,还有其他很多地块,比如底价成交,也是市场价形成的,这两个方面市场供求关系决定双方,土地供应方和土地稀缺方。

    马洪涛:您的意思是地王虽然吸引了人们的目光,但是并不能真正反映市场上的供需关系。

    廖永林:我觉得是这样的,地王是特殊地段、特殊地块,尤其是对未来价值的判断。但更多我们供给的地,还有其他方面的是市场的判断。

    马洪涛:我们注意到这一轮房地产宏观调控,也多次提到要进一步加大土地供应,在您看来,在我们目前情况之下,还有多大增加土地供应的空间?

    廖永林:增加土地供应应该从两个方面来看,我们把土地分为三类,一类是房地产用地,住宅、商品房,还有一类是工业用地,还有一类是具体设施用地,一个可以调整供应结构来满足房地产需要。第二个可以提高土地利用强度,利用集约利用强度,在有限的土地上建更多的房子,两个方面来解决。

    马洪涛:建筑的容积率。可以把工业和基础设施的用地改作房地产用地。

    廖永林:调整用地结构。

    马洪涛:比如耕地的红线,有没有调整供地结构而受到影响?

    廖永林:好像没有影响,这是两个方面的事,我们保护耕地红线,我们实行最严格的保护制度,土地是用总体规划,还有年度计划,有这两个控制指标。比如土地利用总体规划,到2020年18亿耕地目标是分解落实到各个省的。然后每年有一个年度计划,每年年度计划里边,多少耕地转为建设用地也是控制过的。如果每年建设再耕地以后,要实行占一补一,在总体控制下不会影响耕地保护红线的问题。

    马洪涛:您一定也注意到,最近一段时间大家对土地供应制度有很多很多评论,甚至一些批评,包括大家对于土地供应制度导致的地价上涨,包括一些开发商也说,面粉卖的比面包还贵,已经在市场上得到很多响应或者评论,在您看来我们已经执行这么多年的招牌挂,是不是到了一定要改的时候了?

    廖永林:应该这么说,招标、拍卖、挂牌,我在前段时间也说过了,它是三种出让方式,招标也好,出让也好,挂牌也好,这是三种市场资源配置手段。在这个资源配置手段里面,每一种方式都适应特殊的市场、特殊的地块,在这里我们为了规范市场管理,在2006年出台了招标、拍卖、挂牌出让土地说明的操作规范,这里从土地供应的公示,到中间的公告,到出让结果都有要求。在以前的要求里边,也由综合评标来决定土地竞争者的方式,这几个方式在一定市场条件下,大家要根据当地的市场条件,从这个方法中选择适合你的。比如地价非理性的情况下,可以选择招标,在非理性情况下,对热点地块采取控制地价区间,再用其他方式做。同时这里我们也说过,同样是去年,还有流拍的,也是挂牌拍卖的,这些具体的都要根据每一个地块,还有每一个市场环境,还有国家调控的需要来决定出让方式,在出让过程中,有综合招标的,也有价格准则,来促进整个房地产市场的健康发展。

    马洪涛:在您看来我们这两年土地价格的飙涨,并不是说土地招牌挂本身出了问题?

    廖永林:招牌挂只是手段,在2008年的时候我们统计过,当时有些城市土地纷纷流拍卖不出去,在去年高涨的时候,卖高了,这里是手段问题,制度本身通过市场配置土地资源,通过市场的一些手段解决资源配置的公平性、均衡性,促进土地的运用,这三种方式只要选择好了,都能达到预期的控制目的。

    马洪涛:非常感谢廖司长给我们做的解释。

责编:刘岩

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