房地产：预期混乱是市场仍维持购房需求

　　国信证券

　　房地产市场总体销量情况：

　　第20周(10/05/10—05/16)，京沪穗深等重点城市商品房销售情况如下：

　　(1)销量情况：一手商品房市场销量底部大幅震荡，本周18个重点城市中11个出现环比增长，与历史成交水平相比，北京、上海、南京、杭州、苏州、深圳、合肥等城市周成交量已低于08年同期水平；在二手商品房市场上，各城市销量涨跌分化严重且周销量振幅较大，上周6个重点城市有4个出现环比上涨，其中天津、深圳、长沙环比涨幅均在40%以上，与历史水平相比，北京、天津销量已弱于09年，但优于08年同期，而深圳、长沙两地成交则仍维持同比正增长。我们认为各城市成交出现较大差别部分城市销量仍留余温的原因主要有两个：1、购房除了反映需求外还取决于购房者对未来房价的预期，过去几年对房价调控越调越涨，越涨越调的历史运行轨迹，以及08年房价虽然下跌，但是政策松动之后却出现更快、更高、更猛的反弹的“历史实证”，使得目前市场出现一定的预期混乱，对此次调控的持续性和有效性产生怀疑，处于弱势的购房者在看不清未来趋势的情况下，只能根据历史经验进行决策——买房；2、在购房限制方面，“京十一条”对地方细则的出台具有示范作用，其他城市有些细则尚未出台，有些出台的细则严厉程度低于预期但表示房价若再上涨后续仍有调控政策，部分具有改善性需求的购房者担心未来政策继续收紧而失去购房权利，抢在当下买房。

　　(2)价格情况：近期周均价数据振幅较大，主要有以下两个原因：1、周成交量已处历史低位，部分楼盘集中成交将对周均价数据产生方向性的扰动，使的均价数据偏离真实值较多；2、有些城市停止对高价房的批售使成交均价下降。因此，近期部分城市周均价出现20%-30%的涨跌幅均为上述原因所致，并非出现方向性的变化。若要对房价变化进行监测，建议以各城市各区域典型二手房楼盘为监测对象，以其放盘均价的涨跌作为目前市场价格变动方向的参照。根据我们检测数据发现，深圳目前豪宅市场均价依然坚挺，中小户型楼盘均价已有10%左右的松动。

　　(3)库存情况：随着销量下降，各地可售量稳步回升，上周10个重点城市可售量有8个出现环比上涨，10个城市平均环比涨幅仅为1.8%，推盘高峰尚未到来，重庆可售量仍旧创历史新低。

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