[今日观察]楼市,你“泡沫”了吗?(2010.3.31)

2010年03月31日 23:16  我要评论

    《中国城市地价状况2009报告》发布,首提“租价比”概念引发热议,热点城市住宅市场是否出现比较严重“泡沫”?房地产市场新动向如何?《今日观察》正在评论。

    主持人(陈伟鸿):这里是正在播出的《今日观察》,欢迎各位的收看。如今中国的房价过高,相信已经成为了几乎所有人的共识,但是到底支撑高房价的是坚实的地基呢?还是脆弱的“泡沫”?不同的人,却有着不同的观点。昨天,国土部中国土地规划研究院公布了《中国城市地价状况2009》在这个报告当中,通过“租价比”的角度分析到,如今国内的热点城市的房地产市场,已经出现了比较严重的“泡沫”。那么究竟这“泡沫”有多严重?会不会破裂?一旦破裂将会带来怎样的危害?今天我们将就此来展开评论。

    我们现场的两位评论员是马光远和张鸿,我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、新浪网、搜狐网,或者加入号码是123456789的QQ群,来参加我们的讨论,稍候的节目当中我们将会来关注您的观点。

    首先我们还是一起来了解一下国土部做的这个分析。

    昨天,一份和房价有关的报告再次牵动国人的敏感神经。国土资源部下属,中国土地勘测规划院发布《中国城市地价状况2009报告》,首次提到“租价比”概念,并分析,目前国内热点城市的住宅市场已出现了比较严重的泡沫。“租价比”是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考,一套房子的租价比等于一年的出租价格除以房价,如比值低于4.5%,说明这个地区的房价存在泡沫,如高于5.5%,则住房尚存在升值空间。报告监测,北京从2005年到2009年,居住物业租价比一路下行,分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,上海、深圳、天津、杭州、青岛等城市,租价比走势也大体相同。

    时下楼市情况如何?日前记者走访了北京CBD附近的多家房产中介机构,多个门店都更换了新的交易报价牌,记者从报价牌上随即挑选了一套面积为155平方米的房子,以中介工作人员的名义拨通业主的电话。

    记者:您那个富力城房子现在还在吧?

    业主:在,还没卖。

    记者:因为昨天客户已经看完房子了,是590万。

    业主:现在不是这个价了,今天早上你们有同事给我打电话,我就告诉他了,我说现在620万了。

    中介说,现在业主的报价几乎每天都在涨,而且没有多少溢价空间。

    赵方卫(我爱我家富力城店店长):3月份一开始的时候,每天接到的业主电话,每天的价格都不断地更新,基本上每天的价格应该是1000元/平方米左右的速度来增长。

    截至3月28日,北京二手房成交量已经达到了44058套,一季度有望达到47500套,成交量同比增加近25%。在上海,3月的第三周,商品住宅成交面积20.8万平方米,比前一周相比上涨28%;深圳3月15日—3月21日,一手房市场成交627套,环比大幅上涨72.3%;杭州,3月中旬也为分水岭,期内杭州商品房成交1177套,预定套数则为1222套,与前一周仅296套的预定业绩相比,增长了5倍多。

    主持人:在国土部的这个报告当中,从租价比的角度来看,在一部分热点城市的住宅市场出现了“泡沫”,与此同时,我们刚才短片当中也给了大家一些数字,我们发现在很多的城市,其实量价齐升的现象也维持的相当长一段时间,很多人依然不断地在投资,我们想问问两位评论员,你们怎么来看,看上去很矛盾的一个现象?

    张鸿:我最近一段时间被电话骚扰的挺头疼的,就是经常会一个陌生号码就说“大哥你的房子卖不卖?”我说,“我这个房子自主呢,我没法卖。”然后前两天我跟他多聊了一会儿,就是另外一个中介了,我多聊一会儿,我说“怎么最近怎么电话这么频繁啊,我都烦死了。”他说“现在我们这个房子涨得特别厉害”。

    主持人:所以他们到处在找房源?

    张鸿:对,涨,然后我们都不叫涨价,叫跳价,就是一千,两千的往上跳。

    主持人:就好几级的往上涨?

    张鸿:对,跳,跳涨,然后他说“大哥你要是不愿意卖房子的话,你要有钱的话可以买房,我觉得现在买房特别值,因为它涨得这么猛。”所以你看到了,基本上买房的人他的心态已经不把它当做自住的一个东西了,我管它叫房票,就类似于股票,就是一个投资品,包括我们现在说的租价比也罢,租售比也罢,其实是从投资的角度来判断它,投资还分主动投资和被动投资,主动投资是什么呢,就是我们所说的那些炒房团,他们是有钱,主动进入到这个市场里来,要买那个,然后未来获益的,还有一个是恐慌性投资,就是我本来是需要房子的,我不想投资的,我想买便宜的房子,但是今天我不买的话。

    主持人:被裹挟着走进了这个市场了?

    张鸿:明天会更贵,今天我是三代人凑钱来买这个房子,可能明天我三代人都买不起了,所以我只好进入到一个投资市场来。

    主持人:其实很多人可能是对未来有预期的,这个预期当中包含了很多浓烈的感情色彩,未必是理性的分析。

    张鸿:对。

    主持人:这次我们从数字上来做一个分析,光远你看到我们这次用到的是一个“租价比”的概念,跟之前大家已经习以为常的“租售比”的概念,这当中是不是可以做些换算?

    马光远:应该来讲的话,还是同一个事情的两个表述,我们看到它这个“租价比”,就指着你投资收益率,你花了多少钱?你每年的投资收益率是多少?我们看到他做了一个比如说他说4.5%是比较合适的,我们现在2009年北京的到了3.81%,但是这个3.81%换算过来,换算成“租售比”的话,它是一个什么概念呢,换算过来就是,需要26年左右能够收回来,那么意味着就等于是需要300个月,也就是说在这种情况下,租售比是300:1,事实上我们看到今年北京的房子,2009年的时候我们看到很多表明,2009年底租售比超过了1:500,那么有很多楼盘是1:700,甚至1:1000,1:1000是一个什么概念呢,意味着1000个月你才能收回你的投资,1000个月换算成月份的话是80、90年,我们的房子法定的年龄70年,你说有没有投资价值。

    主持人:那我们来听一听来自我们消费者的心声,现在在我们的视频网络上就有一位网友,来,我们把他的信号接到我们的演播现场来。这位朋友你好。

    网友:伟鸿,你好。

    主持人:你好,你好。告诉我们您现在在哪座城市?

    网友:我是山西省大同市的。

    主持人:山西大同,最近这一段时间以来,当地的房地产市场,尤其是在价格方面你自己关心了吗?

    网友:比较关心。

    主持人:你觉得房地产市场现在有“泡沫”吗,就你所在的城市而言?

    网友:有,肯定有。

    主持人:理由是什么?有什么信号让你得出了这样的一个结论?

    网友:因为现在我们大同,以前煤老板比较多,把这些房价基本上都哄抬上去了,对于我们普通老百姓来说,市里头一些房子可以说是想都不敢想,因为房价太昂贵了,我们现在只是在郊区,郊区这边还可以。

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