楼市调控为何难：捆绑多方利益 关系经济稳定

温家宝：房地产市场改革的阻力相当大

    “我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”

    自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

    然而今年以来中山、芜湖、上海等地纷纷曝出的楼市松绑政策，又接连被中央叫停。

    事实上，地方财政严重依赖土地出让收入。据诺亚财富研究中心调查发现，2010年与土地相关的收入占地方政府收入的比例高达37.65%。尽管2011年度的数据仍未公布，但业内普遍预测，占比不会低于3成。

    可见，在于房地产调控上，出于财政收入考虑，地方政府一直在进行着博弈。

温家宝：房地产泡沫一旦破灭会拖累整个经济

    “要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。”

    房价暴跌会怎样？全国工商联合会房地产商会会长聂梅生曾表示，在房价下跌40%、50%时，以美国经验看，很多房子会被银行收回去，变成“银行房”，但银行却很难将这些房子变现，很多中小银行也因此而倒闭。“当年海南就出现这种事情，土地‘窝到’银行手里最后出不去，最后只能作为不良资产处理了。”

    一位资深金融专家表示，“如果房地产价格真跌30%、50%，钢材、水泥的需求减少了，还有一些相关行业，它们的减少和萎缩跟银行都有关系。”

    他认为，房地产已经成为了国民经济的支柱产业，与其前向、后向和侧向关联的产业达50多个，房价下跌的影响可谓牵一发而动全身。

理性房价怎么看：适应居民收入、企业经营 如今远未合理

温家宝：房价远远没有回到合理价位 与居民收入应适应

    “什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”

    温家宝总理指出：“合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”

    事实上，“房价收入比”是一个非常尴尬的指标，因为，迄今为止对此概念还没有统一认识——或者说，坊间与开发商及学者之间的认识差异太大，而政府又没有将其纳入视线范围内，充其量扮演了一个购房者表达美好愿望发泄牢骚的草根依据。

    现在我们已知房价收入比“公认的国际标准”在4至6倍之间。而据2008年《中国统计年鉴》的相关数据，2007年我国的房价收入比平均为15倍，北京为23倍，上海为17倍。倘若在房价起步阶段，政府方面就将“房价收入比”指标作为调控参考信号的话，可能各地的“房价收入比”也不会如此“高成长”。

破解之道如何走：调控绝不放松 鼓励百姓租房

温家宝：应该鼓励更多的人租房

    “对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。”

    美国人首次购房的平均年龄是31岁，德国人是42岁，比利人则是35岁。当很多中国年轻人坦然向父母伸手要钱买房时，国外大多同龄人正为拥有自己的一套住房而一步一步奋斗着。

    长期以来，“居者有其屋”的思维主宰着中国人的人居意识。“进城=买房”，“结婚=买房”的观念深入人心。所以，一旦大多数人进城后发现自己买不起房，或者大多数年轻人想要结婚时发现自己买不起房时，就出现了迷离和困惑，烦躁和不安。然而放眼海外，我们却发现许多外国人虽然也买不起房，但租房不但不会减少他们的幸福感，反而会让他们的生活更加自由灵活，学习和事业发展的机会更多。

温家宝：房地产发展不能缺少政府调控这只手

    “房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”

    政府在房地产宏观调控上的努力一直在推进。2003年就已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条，2011年，再次提出了新国八条。

    2011年12月全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降或持平的范围继续扩大。而房价出现如此变化的主要原因，正是因为全国各地以限购、限贷、限价为主导的调控手段，有效地“控制”住了房价。

    2011年，保障性安居工程建设大力推进，中央财政安排相关资金1713亿元，是2010年的2.2倍，全年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。保障房建设不仅是落实老百姓安居工程的有效途径,也是促进房价合理回归、抑制投机的重要手段。

    “两会”上中央将2012年GDP增速目标下调至7.5%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，很明确地也可以看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策还会继续从严执行。两会上，总理对房价调控不放松的承诺，让人们对房价的合理回归充满信心。

代表委员声音

清华大学经济管理学院金融系李稻葵委员:

今年房地产还将会有价格回落

    今年房地产总体上讲还将会有价格的回落，这是房地产的“退烧”过程，和保障性住房建设的“解毒”过程将同时存在。今年的价格回落，不会出现很多人所说的崩溃式价格下降。这种崩溃式价格下降不是中国房地产调控的初衷，也不是中国房地产调控的目标所在。如果目前房价出现60%至70%的下降，对整个经济运行无疑是一个重大冲击。所以，今年房地产价格在回落的同时，很多地区交易量会有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，因为大型城市的人口还在聚集，高端产业还在聚集，房租在上涨，房租上涨的过程诱导了一些刚性需求的出现。

建业住宅集团有限公司董事长胡葆森代表:

新型城镇化可拉动多行业发展

    新型城镇化建设既可以促进投资，又可以促进消费，它所引发的产业链将拉动四五十个行业的发展。以河南为例，目前河南还有6000万人在农村，今后10年大约有三分之一的人能够住进新型农村社区。一个家庭按照200平方米计算，就是12亿平方米的房子。过去10年河南城镇化每年带来的住房新增需求仅5000万平方米左右。假如一平方米的成本是800元到1000元，每年就是1000亿元的新增市场，相当于现在河南全省商品房销售总量的60%—70%。未来10年中，至少能从农民手中解放出300万亩土地，可以解决工业化所需要的土地流量，同时又带动1500亿元以上的投资消费。

中国社会科学院副院长李慎明代表:

不能把住房全部作为商品

    必须认识我国住房的社会主义性质，不能把住房全部作为商品。住房从整体上说，应该是人民群众的生活资料，政府应给予保障。住房中间应该有商品，这就是社会主义初级阶段中的初级阶段，坚持公有制为主体，多种经济成分共同发展，给多种经济留下余地，住房里可以有一部分是商品化的，资本可以进入，可以运作，甚至可以炒作，但是仅在这一部分内。如果住房全部成为极少数人牟取暴利的生产资料，那么绝大多数人就必然失去住房这一应该必备的生活资料。这必然加大社会的两极分化。

民建中央调研部部长蔡玲委员:

保障房建设需金融“助力”

    保障房不仅能实现低收入群体的“安居梦”，也将助推城市化进程，拉动内需。大规模推进保障房建设是改善民生和保持经济又好又快发展的最佳结合点。应提高金融业对保障房建设的支持力度。对保障房项目的直接融资和间接融资规模，有关部门应单独设立统计科目，不与商品房和商业房地产开发项目混同，并对保障房项目建设配置专项融资规模实施“定向宽松”政策。制定保障房项目贷款的利率优惠政策，同时对于银行提取此类贷款拨备给予一定的优惠政策，调动商业银行的积极性。放宽对保障房贷款的期限，在风险可控的基础上，可适当延长贷款期限。

娃哈哈集团有限公司董事长宗庆后代表:

建立阶梯式供房制度

    政府应建立以廉租房、经济适用房和商品房为核心的阶梯式供房制度。首先，对于刚参加工作或收入不高的工薪阶层，政府应提供50—60平方米的廉租房，月租金控制在月收入的10%以下，或者以房屋按照15年期限折旧的标准收取租金，让这部分群体均有房住。无论是国有的还是民营的房产企业均可以经营廉租房。其次，对于工作一定年限之后、收入已逐步提高且有一定经济实力的工薪阶层，提供90平方米—100平方米的经济适用房，价格应以每月还贷金额为家庭月收入的20%、15年能还清本息的价格为佳。第三，对于事业有成的高收入群体，购买商品房可不限面积、不限房价，但必须用自有资金，不得贷款，而且要将原有经济适用房退还才能购买。同时，有关部门应通过降低土地成本，减免税费，实现建房、购房贷款低利率，限制房地产开发商暴利等措施，支撑和保障阶梯式供房制度的稳妥实现。[详细]

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